拍卖房子
本帖最后由 房子 于 2014-5-11 13:10 编辑我记得我以前更新过的啊，咋没了？可能是哪次论坛抽风没了吧。
有始有终的说下结果。
房子其实是我们刚刚开始租到的，后来参加拍卖买下。又住了两三年后来老公找到合适的工作，我们搬家卖掉。已经卖掉两年多了。
房子拍下的时候大概是8万5，四十几平，七几年的房子。
最后卖掉的时候大概是10万5.两年多前的时候卖掉的，当时房市还没开始长，因为有大修计划，所以价格比较低。
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最近拍来个房子,花了不少时间和精力,也总结了不少经验,披个马甲上来说说.$m15$
拍卖房子需要至少具备以下条件:
1,有闲时间
2,有闲钱
总的来说我感觉这是个可遇不可求的事
说说具体的:
被拍卖的房子一般都是交不起银行贷款什么的,所以被法庭拍卖了.
会有正规估价机构先来估价,然后法庭会挑个日子拍卖.拍卖的日子会登在特定的报纸上.
第一次拍卖起价百分之50,百分之70以下被欠钱的有权利宣布不成立.
第二次拍卖起价好像是所有法庭什么的杂费加一起(小数目,一般不多),被欠钱的宣布不成立的条件记不太清楚了.
然后就是被欠钱的有两次权利,无任何理由宣布挂起,拍卖的数额不同意(不管拍出来是多少钱).比如第一次拍卖,然后被欠钱的觉得价格不合适,行使了挂起的权利,那么再下一次的拍卖还算第一次.按照第一次的程序来.一般来讲,不会搞到第二次的,房子拍了3回还没卖出去的少.
每次挂起或者什么的一般需要半年多的时间,就是说同一个房子两次拍卖至少间隔半年.
参加拍卖的人要先准备保证金,是估价总额的百分之10,当天带支票过去,或者提前转帐给法庭都可以.支票一定得是那种银行做担保的，那种自己手写的不行，支票有效日期10天，生效日期不早于拍卖日期前的三个工作日。
一般来讲拍卖拿到的价格不会比估价高，只有个别的地段超好，或者花园洋房可能超过估价。我当初起码去看了20多场拍卖，只碰到过一次，超过了一点点。当然拍卖价格跟城市也有很大关系的，贵的，好的大城市，比如慕尼黑，拍卖出来的价格一般都比较高。还有一个好处就是拍卖的房子不用交Notargebühr，只要交少量的Zuschlagsgebühr也就是法庭费。当然也没有中介费。
拍房子真的是个费脑子费时的活，我家的房子从决定要去拍到真正拍到手，整整花了1年的时间，还不包括找房子的时间，其中无数次跑法庭什么的，真是个费时费力的活，最后以估价百分之80多一点拍到手。累死了$m7$
我的文笔太差$m28$ ，不知道说的大家都看得懂不？有兴趣的话，我就详细说说，没兴趣的话我也懒得写了。回想起拉，真的是个操心的事。$m17$
[ 本帖最后由 房子 于 2008-9-21 20:07 编辑 ] 杜村往事 发表于 2011-11-17 20:38 static/image/common/back.gif
关于时间问题，如果这次不行，我肯定不会等下次了。我是真的没有耐心了。(-:
另外，看你写过，说委托拍 ...
那个挂起的问题,你不如去问问房屋拍卖处专门管你那栋房子的人.他最权威.只要在他的对外办公时间去就好.问问又不要钱,多问问吧.
你要是有空,多去听几场你们那里的类似房子的拍卖吧.你就了解最近行情了. 刚刚问了我老公了，他说拍卖的时候那个欠债的房主根本没有决定权，拍成什么价格他都无权干涉。
只有他欠钱的那个银行或者什么的有权利决定是否接受拍卖出来的价格。 有兴趣听,写的挺清楚的.$送花$
我只在电视报道里看过拍卖房子,但是没有过程,只是介绍了买房子的人和房子的情况,觉得好刺激.
印象最深是一个刚刚中了lotto的年轻人买了个大haus，好像还是个有保护价值的超大haus，他打算把这haus改建成老人院。还有四个流浪汉用了好像几十块钱也买到一个大haus，因为太破旧的关系，而且很偏僻的地方，没人要买。他们四个人非常开心，以后不用住在街头了。
这两个应该算比较离奇的买房者吧。:D
想知道普通的拍卖过程。$送花$ 嫩江拍到的比市埸价便宜多少呢？$考虑$ $考虑$ 学校了，一直都很好奇这个是怎么运作的。 原帖由 房子 于 2008-9-18 10:48 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
最近拍来个房子,花了不少时间和精力,也总结了不少经验,披个马甲上来说说.$m15$
拍卖房子需要至少具备以下条件:
1,有闲时间
2,有闲钱
总的来说我感觉这是个可遇不可求的事
说说具体的:
被拍卖的房子一般都 ...
谢谢分享 $送花$
PS. 挺好的, 干嘛要披马甲? 等着看照片$支持$
[ 本帖最后由 飞雪 于 2008-9-18 13:51 编辑 ] 原帖由 茏茏葱葱 于 2008-9-18 13:01 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
谢谢分享 $送花$
PS. 挺好的, 干嘛要披马甲?
我家买房子的事情知道的人不多，不想张扬。
我研究买房子装修什么的时候，在这里得到很多有用的信息，现在就算回馈吧。:) 原帖由 飞雪 于 2008-9-18 13:50 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
等着看照片$支持$
要让你失望了$汗$ ，本来就是不想张扬，当然不会放照片上来。 $支持$ $支持$ 多谢分享经验
LG以前有个朋友也拍了一个房子，巨便宜，但是好像房子状况不是很好 我在慕尼黑，就说说慕尼黑的情况吧，别的地方我也不知道。
慕尼黑的房子普遍抢手，所以就算是拍卖，也不会低到哪里去，听说有些小城市是有可能用超低的价钱拿到的。
通常拍卖的时候，有一些个人和中介公司参加，慕尼黑的房子有些固定的中介在参加拍卖，基本上只要是拍卖他们就参加。我们参观了很多场拍卖，大概感觉只要不是太偏远的郊区他们的最高上限是估价的百分之70多一点。如果是超好的地段，就会加价很多了。我唯一看到过的那个超过原价的，就是市中心超好地段的房子。那天去拍卖的人也超多的。如果是很偏远的地方，就是很郊区的地方，不但估价很便宜，拍卖的人肯出的百分比也不多。
再说怎么得到消息。
通过报纸：法庭规定，拍卖前要在报纸上登广告，有规定的报纸。比如南德意志报，你在他们的网络版也能查到。
直接去：每个城市都有专门拍卖的法庭，慕尼黑的法庭二楼和三楼有橱窗，都会贴出来最近几个月要拍卖的房子。
再有，有些银行会把他们要拍卖的房子的信息放到网上，可以搜搜看。
你先看得到了地点和平米数的信息，找到感兴趣的，记下拍卖号码，然后就可以去借估价书来看了。慕尼黑是在法庭门厅那里，你拿上证件把号码报给他，他押上你的证件，你就可以把那本估价书拿到旁边的房间看，但是不能拿走，你要是想回家仔细研究，可以花钱复印，不过复印费很贵的，基本上5毛钱一张，而且要印就要印整本，黑阿！
他给你的不只是估价书，还有Grundbuch的复印件。我找过律师咨询，律师说，你要仔细看那个Grundbuch的复印件，上面记录了房子的欠债情况，然后去问管拍卖这个房子的办事员，是不是拍卖成功的话，上面的所有的债务都会被删除，因为有些房子本身除了这次要求拍卖的债主，还有其他债务问题，如果不是所有的都删除，那么你买回来的房子自动背者债务。那你就要算算好，这样你的最高上限定多少，不要亏了。管房子的办事员的姓名就写在贴在橱窗里的纸上，房间号好像也有，有什么问题你就去问，你问她不花钱，问律师就要花钱了。
再说那本估价书，书上都写得很详细的，一定要好好研究，基本上最后几页还有房子的图片，有没有室内的图片，要看运气了，有时候估价公司也进不去房间的。
再说说看房子的问题，能不能看到房子，要看有钥匙人配不配合了。
一般来讲房子决定拍卖了，法庭就会把房子交给zwangsverwaltung管理，有些时候zwangsverwaltung会把房子租出去。如果你想看房子，就先问问租出去了没有，就问法庭的专门管房子的办事员。
然后你可以联系房客，如果他让你看最好，但是注意了，他没有一定要让你看房子的义务。
如果他不让你看，你也可以直接联系债主，在那本估价书里有写公司名字和联系人。债主会帮你斡旋，但是记得，一定要早，因为房客也可以托着你，说没时间什么的，这个就要债主去解决了，他可以通知zwangsverwaltung，也有可能会去吓唬吓唬房客。但是前提是要有足够的时间，德国人很能拖的，大家都知道。
再说说房客的问题，你如果把房子拍到手了，房客的合同你必须无条件接受，所以你要在拍卖之前好好看看那个合同是怎么写的。想要把现在的房客赶出去也不是那么容易的事情。
再说说交钱，我前面已经说过了，拍卖的时候要百分之10的保证金，支票或者汇款证明，拍卖的时候交上去，如果不是你的，支票当庭还，转的钱也会退回来，如果你拍到手了，保证金就不褪了。
法庭会当堂给你一张证明。
然后你就在家等着吧，等着一张一张账单寄过来，除了你拍卖的价钱最大的一笔基本上就是百分之3.5的税了，然后还有点法庭费和Grundbuch的登记费什么的，不是很多，几百块吧。
因为是拍卖，所以你拍到的那天你就立刻拥有了这房子的权利和义务，不像一般买房子，交了钱后才有。
一般来讲你会收到通知要求你在拍卖后两到三个月中的一天前缴清余款。
最后说说利息的问题，这个我详细的问过律师了，从你拍下来房子哪天开始算起，直到你交齐全款并通知法庭那天为止，你需要按照年息百分之4交利息。只有拍卖的钱要交利息，房屋税什么的不用。你的被收走的保证金也不算在交利息的范围内。也就是说，比如你拍下来的房子20w你已经交了保证金2w，你要为剩下的18w交拍卖那天起到你交齐钱这段时间的利息。（真够混乱的，我表达能力不好，大家凑活看）
目前就想起来这么多，还有啥想知道的，大家问吧。 原帖由 酸牛奶 于 2008-9-18 14:52 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
$支持$ $支持$ 多谢分享经验
LG以前有个朋友也拍了一个房子，巨便宜，但是好像房子状况不是很好
便宜没好货，好货不便宜，这是普遍真理，用在拍卖上也适用。
就像让人看的房子，通常拍卖出来价格高，不让人看得房子价格不高。不过并不能说不让看的房子就不好，因为不让看可能有各种原因，比如住在里面的人也想参加拍卖。
不过总的来说，拍卖肯定是比在外面买便宜。
不排除拍卖的时候能买到好房子，因为有些年头很短的房子想卖的人少，但是因为还不起贷款，被拎出来拍卖的倒是可以找得到。 LZ 你去参观了很多场拍卖，每次都必须带上那个１０％的支票吗？我不买，就看看别人怎么拍卖的，怎么出价的，也要带支票吗？ 原帖由 MainzCC 于 2008-9-18 17:00 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
LZ 你去参观了很多场拍卖，每次都必须带上那个１０％的支票吗？我不买，就看看别人怎么拍卖的，怎么出价的，也要带支票吗？
你要是就去看的话,什么都不用带,去自己找个座位坐就好了,没啥特别要求,就是要安静,迟到早退都没关系.
那个百分之10,只有你要买房子的时候需要.
基本上法官先讲话,就是一大堆条文,和说说要拍卖的房子的情况,什么租没租出去阿,债务问题什么的.然后她宣布开始拍卖,从她宣布的时间算起,半个小时,是法律规定必须等的,就是说,如果半个小时过了,没有人要抬价,或者压根没有人要,就结束.如果一直有人抬价,就到没有人抬价为止.就是等个最高价.一般有人叫价后法官会等一会,看看有没有人要加价,没有人加的话他就会说,多少多少钱第一次,多少多少钱第二次,多少多少钱第三次,在她说第三次前,都可以加价,(不过最好不要干这种事,要加就赶紧加,不然招人讨厌)她说了第三次,就截止了.
你拍卖的时候,第一次叫价,要走到前面去把你的支票和证件交给法官验证,然后告诉法官你希望的价格.法官就会说,谁谁谁现在出价多少多少.你就可以回去坐了.等第二次你就只要在位子上说,我出多少多少就行,不用举手,也没有牌子.一般来讲参加拍卖的撑死10家,一般也就三四家,而且大多数还都是那些中介公司,法官天天见早都认识了,所以你只要叫就行,法官搞得清楚谁是谁.
不知道我说的你明白了没?还有啥问题吗? $支持$ $支持$ 原帖由 liux5658 于 2008-9-19 11:01 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
$支持$
没有规定，我见过最少的是有个人每次加50，一般是加五百或者一百。刚开始的时候加的比较多，然后价格越来越高，大家加的就越来越少。 真有意思,也想去看看$送花$ 楼主对拍卖房子很有经验, 想请教一个问题.
最近看到小区里面有个46平米的Wohnung在拍卖, 估价是12万多. 我的理解是这个价格是Gutachter最近根据各种各样的数据对这个Wohnung的实时估价(也相当于大约10年前刚建此房时新房的价格). 但是问题是按照目前市面的价格, 这套房子能卖出9万欧已经算不错的交易了(9万/12万=75%). 也就是说如果有人出80%的拍卖价, 该房主也应该满意的. 这种情况下, 如果没有人参加拍卖, 银行会以多少价格收回这个Wohnung呢?
假如有人在中间房价最低的时候, 比如说8万欧买进的房子, 即使这个房子没有拍卖出去而让银行收回, 这个屋主是不是也赚了呢? 你仔细看Gutachten，应该是算了折旧费的，不是想当年建的价格，就是说Gutachten上面的价格应该就是这套房子现在的市场价格（或者更准确的说是Gutachten做出来的时间的市场价格，有的房子一拖拖3到4年才能卖出去，那你就要考虑这3到4年又贬值了多少）。而且如果做Gutachten的人实际进到房间里面去了，所有家具都会折旧了算到总价里面去的。
如果没有人参加拍卖，那么就过一段时间进行第二次拍卖，压根没有没有银行收回这个说法。
但是我的律师讲，如果银行觉得合适，他也会参加拍卖。以自己认为合适的价格购买。不知道你有没有注意到，许多银行门口有贴什么什么那里的房子，多少钱卖，其实那些房子中就有银行觉得有利可图，拍卖来的。不过根据我慕尼黑的经验，无论是银行还是一些地产公司，中介公司，他们参加拍卖的额度差不多百分之70多一点（当然很好的地段，很容易脱手的除外），因为他们拿到手，想要转售，还要交投机税什么的，所以他们不会承受过高的价格。 刚刚又问了我老公，他给了我个网址
http://www.zwangsversteigerung.de/
这个是官方网站，可以找到各地要进行拍卖的房子，还有拍卖地点什么的。
http://www.zwangsversteigerung.de/Limitermittler
这一页，你可以用来算，一个房子拍下来到底最后要交多少钱，就是说，有多少钱的杂费要交。 谢谢楼主的详细答复. 我目前还没有拍卖房子的打算, 只是看到这种情况比较好奇. 你说第一次没有人拍银行会进行第二次拍卖, 那这中间的利息以及欠款之类的原屋主不用付了吧? 原帖由 Jesi2006 于 2008-9-21 22:50 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
谢谢楼主的详细答复. 我目前还没有拍卖房子的打算, 只是看到这种情况比较好奇. 你说第一次没有人拍银行会进行第二次拍卖, 那这中间的利息以及欠款之类的原屋主不用付了吧?
这个我就真的不清楚了，按照我律师的话说，他们之间的债务问题跟我完全没有关系，所以我也没有研究。这个肯定是有法律条文详细规定的。但是既然跟我无关，我也就没有研究了。
对了，我是听说了一点，就是说比如原房主欠20w，拍卖后房子拿到15w，那么原房主还欠5w，需要继续还。我就是听我房子原房主的欠债银行的说了那么一句，不干我的事，我就没有详细问到底是怎么计算的。 原帖由 房子 于 2008-9-22 10:06 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
这个我就真的不清楚了，按照我律师的话说，他们之间的债务问题跟我完全没有关系，所以我也没有研究。这个肯定是有法律条文详细规定的。但是既然跟我无关，我也就没有研究了。
对了，我是听说了一点，就是说比 ...
谢谢....$送花$ 很想跟LZ去听听，可惜德语没到那个程度:( 有意思，留个爪印！ 原帖由 linda2418 于 2008-9-27 16:40 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
很想跟LZ去听听，可惜德语没到那个程度:(
听个10次8次的你也就知道大概了,每次内容都差不多$m12$ LZ说的很清楚呢，学习了，花一个$送花$ 谢谢lz的分享$送花$ $送花$ $送花$ $送花$
谢谢，论坛中 高手真多。
想请教，
法官读完房屋的介绍后，会先报个法院开的最低价吗，还是你可以根据自己的想法报个价格?