这么老的贴都被顶起来啦,我登录的时候,差点忘了密码{:5_338:}
马上就来回答问题.
非常感谢楼主的讲解。
但是我还有几个问题希望楼主能解答
1.如果我拍成了，比如1月1日拍卖，我拍下来 ...
一切尽在掌握 发表于 2011-4-21 23:24 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
1,拍成当天,当然可以付全款的,可以省掉晚付房款要交的利息哦.至于什么时候能搬进去,这个你问问拍卖处吧.我也不清楚呢.去问吧,反正问那里不要花钱,人家也乐意回答你的所有问题.
2,基本上是这样的,一般来讲,在拍卖前,会到处张贴告示,问这房子有没有欠别的钱,Grundbuch一般都办的比较早了，后面如果有人申请债务问题的话，是不会写在上面的。所以有没有债务，还是要问管拍卖的地方。其实一般来讲债务都跟后来买房子的人无关，只有少部分的有关，不过还是去问问比较保险。
3，可以
4，我的这套房子里面是带整体厨房的，包含在房价里面。
另外，估价书也就是个参考，你也就研究研究，看看，不能全信的。比如我的房子，当初估价的人根本就没有钥匙，无法进到房间里，结果实际的估价我感觉就是按照地段，年代，图纸，还有外部看看，估算的。所以不是绝对准确的。如果你看中的房子，估价书里面有提到具体的内部结构，且有照片的话，会准一点。
谢谢楼上回答，
我还想问几个问题
楼上所说的不好的房子指的是什么？能举几个例子吗？
我看上的房 ...
一切尽在掌握 发表于 2011-4-22 16:26 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
我觉得就是要做足功课阿，债务问题什么什么的，多去咨询咨询管拍卖的部门吧。
我也是第一次买房子就买的拍卖的房子呢。不过真的也是很努力很努力的，逛了很多德国的论坛，查了很多法律，还去咨询过律师才下手的。
我觉得，买拍卖的房子风险跟买普通的房子一样。买普通的房子也到处是陷阱，要好好研究。拍卖的房子有政府出面，说起来，还不会有陷阱呢，都是明文写出来的。只要你努力弄懂就好。
本帖最后由 一切尽在掌握 于 2011-4-24 00:19 编辑
回复 125# 房子
嗯，谢谢楼主了，我下周就去问问了，我目前看的房子是空的，是2000年的房子，我在外面看了里面，很干净，不错的样子，1楼在拍卖，2楼住人呢（就2户人家在这房子里），楼下的花园也很干净的样子。我也是刚发现的这个房子。感觉不错，周面全都是2000年左右的房子，连拍，独栋之类的。希望这房子没啥别的问题啊~~~
啊对，再问楼主一个问题，拍来的房子以后换房子什么的可以卖掉吗？会影响房子的价值吗？
太有用了。必须顶
谢谢楼主，这个帖子含金量高。
请问楼主有没有这样的可能性：
法院已经把拍卖日期公布了，但这之后，要么债主筹到钱了，或者有人私下联系债务人出价买房子，这样拍卖自动取消？
还是一旦公布拍卖日期，这个房子必须被拍卖。
谢谢！
本帖最后由 emit 于 2011-11-1 22:31 编辑
杜村往事 发表于 2011-10-24 18:58 static/image/common/back.gif
请问楼主有没有这样的可能性：
法院已经把拍卖日期公布了，但这之后，要么债主筹到钱了，或者有人私下联系 ...
帮楼主先回答：
法院已经把拍卖日期公布了，有很多原因拍卖会延期或取消。因为拍卖的原因也有许多。
例如，一个单元房由于没有交物业费，被拍卖。业主在拍卖前一天补交费用，就取消拍卖了。
债务人如果是欠贷款，债主银行就是拍卖的主使人，房产已经抵押给银行了，拍卖也没债务人多大的事了。所以私下联系也是联系银行。
我也研究过一段拍卖房的事儿，还定了专门的杂志。不过，LG坚决不肯买不能看的房子，就此作罢。
期间，我也遇到过拍卖前可以参观的房子，可惜不是我们的型。所以能不能看，还要靠运气。
emit 发表于 2011-11-1 22:31 static/image/common/back.gif
帮楼主先回答：
法院已经把拍卖日期公布了，有很多原因拍卖会延期或取消。因为拍卖的原因也有许多。 ...
谢谢你的答复，今天刚看到。
我们现在看中的一个拍卖的房子，拍卖主使人是一个啥机构（简称A)，原因是业主还不起贷款。
这个案例的情况有些复杂，业主当初给他的住房还有一个小诊所同时向两个机构(一个是机构A，一个是银行)贷款. 机构A是第一收益人，就是说拍卖的钱他先拿到，剩下的归银行。
关于诊所的现状我们不知，但是对于这个房子，目前所欠贷款的金额居然要高出房子Verkehrswert 20%左右！也不知道业主当初如何拿到贷款的。
是否这样的情况，房子已经抵押给机构A了，就不会有拍卖突然中止的情况了？
我们很关心这个，因为我们现在同时再在两个房子，对这个拍卖的房子更感兴趣，想参加拍卖，可这个就表示我们还要等2个月左右，担心中途拍卖突然取消了，我们也错过了另一个房子。
谢谢！
另外，按照我最近研究拍卖的总结：
如果首次拍卖价格低于50% Verkehrswert，自动流拍（以保护拍卖主使人），
同时如果首次拍卖价格低于70%，主使人可以拒绝。
但是第二次拍卖，无论什么价格，必须执行。
楼主提到的主使人可以两次无理由挂起似乎已经不存在了。
杜村往事 发表于 2011-11-7 20:17 static/image/common/back.gif
谢谢你的答复，今天刚看到。
我们现在看中的一个拍卖的房子，拍卖主使人是一个啥机构（简称A)，原因是业 ...
贷款比 verkehrswert高是很正常的，首先评估的时间不一样，涨涨跌跌的差价。其次评估的依据不同，一般拍卖房是gutachter做的完整的考察，银行对房子本身的价值评估不是那么精准的。还有就是经手人的差异，贷款申请人的条件好，多贷款的可能性也是很大的。
另一方面，gutachten估的钱只是做参考，有些很优的房产，估价又明显低于市场价格的，拍卖方自己是有个判断的，不到自己的价格也不会卖，哪怕是拍卖当场成交了，哪怕是高过估价很多。这就是楼主说的挂起了。
你现在看的这个房子当然还是有终止的可能。
我觉得你还有些没弄明白。说白了，现在已经没欠债人什么事了。房子现在算是机构A的了。卖不卖A说了算。要是有人在拍卖前私下找他谈妥成交，也就不用拍了。没到他们自己的价拍了也不会成交。这是很平常的事。尤其在大城市。所以如果真的中意试着找他们谈吧，至少可以打听到许多有价值的消息。
本帖最后由 杜村往事 于 2011-11-14 19:43 编辑
emit 发表于 2011-11-8 16:52 static/image/common/back.gif
贷款比 verkehrswert高是很正常的，首先评估的时间不一样，涨涨跌跌的差价。其次评估的依据不同，一般拍卖 ...
前些日子家里来了客人，今天终于又可以上网了。
真诚感谢你非常详尽热心的答复！
最近我们看中的强制拍卖的房子有了新的进展。
以前我提到过，房东拿了两部分贷款，分别是啥机构（A）和银行（B）的。现在申请强制拍卖的是机构A, 不过他们非常淡定，因为他们可优先得到拍卖款，而且拍卖款再低也肯定超过房东尚欠他们的贷款。
所以现在比较操心这事的是银行B.
最近我们联系了银行，得知他们已经委托了一家房产中介负责这事。
然后我们发现房产中介把此房的强制拍卖事宜公布在immobilien scout24上了，并介绍：die Immobilie befindet sich in einem Zwangsversteigerungsverfahren ... Sie zahlen auch an uns KEINE PROVISION! Denn wir sind von der betreibenden Gläubigerbank beauftragt, bereits vor der Versteigerung konkrete Verhandlungen mit Interessenten zu führen und Sie vor und während des Verfahrens / Termins zu betreuen.
我们联系了中介，他们说我们得向他们承诺到时候参与竞拍，并承诺竞拍的最低价格（要到Notar去公证），他们就会给我们提供帮助。大概的帮助是：不再积极发布有关此Zwangsversteigerung的信息，等等。
我们觉得我们给他们提供的承诺是实打实的，而他们承诺的所谓帮助则是比较空的。因此我们决定暂时只承诺以Verkehrswert的70%参与竞拍。如果他们能够帮我们跟房东约好去看房子，我们可以再谈更好的价格。
这方面我们没有经验。请问有什么注意事项吗?
杜村往事 发表于 2011-11-14 19:41 static/image/common/back.gif
前些日子家里来了客人，今天终于又可以上网了。
真诚感谢你非常详尽热心的答复！
不客气
不过。我看你现在的情况真觉得夸张。
B银行与这个拍卖其实没有什么权利的。所以他们急，因为他们能得到的仅是A剩下的。委托了房产中介散布消息，目的是希望能尽可能的使房子成交而且高价成交。
所以这个中介是为银行服务的，对于要买房子的人应该是嘛用都没有的。如果这房子是空的，钥匙会在a机构或a机构所委托中介的手里，你要看房该联系 A。如果房子有人住，那么进去看房就不是谁想就可以的。b银行的中介没有任何授权或说优势给你们帮忙这个忙。另外拍卖信息又不是他控制的，关键信息都在法院，谁都可以查。本来就是公开的，谁爱发就发，他不发还算是服务了，太搞笑了。
“如果他们能够帮我们跟房东约好去看房子，我们可以再谈更好的价格。” 你打算跟谁谈价格？房东？b中介？他们根本没权利卖房子，他们不是卖方。这个重点你没有搞清楚吗？
总之，你们这样的书面承诺，我看不出有一毛钱好处。为什么要承诺买一个都没看过的房子，感觉很不靠谱。。
对于房子本身，你们应该研究 grundbuch及各种法院提供的书面资料。对于买卖，你们应该找机构A.
emit 发表于 2011-11-15 13:17 static/image/common/back.gif
不客气
不过。我看你现在的情况真觉得夸张。
谢谢你！
我们也找A过，可是他们很不热心，他们的原话是：反正拍卖款肯定高于欠债人欠我们的贷款。
因此他们也不原意帮我们跟房东联系看房子的事。
银行B，正如你说的，因为没啥权利，所以着急。
目前欠债人还住在房子里面，而且拒绝让潜在客户看房子。
银行B委托的地产公司希望我们能够承诺参加拍卖，而且出价还不少于多少多少。
而我们找他们有两个目的，第一是如果可能，请他们直接把房子卖给我们。他们没有明确说不行，而是告诉我们房子还得拍卖，估计是因为委托拍卖的是机构A，不是他们，他们无权。我本来以为这个是可以的，因为B完全可以用卖房子的钱把房东欠A的贷款还上啊。可能有时间差的问题：拍卖的话，A可以在短期拿到欠款，如果是出售的话，周期可能会长些。我自己猜得。
第二是在必须拍卖的前提下，以承诺参加拍卖为为条件，让他们尽量给我们促成去看房子。不过看目前的情况，他们也无法实现这个愿望（房东不让），因此我也觉得承诺他们任何拍卖价格都是作茧自缚。
就像你说的那样，这个不积极去做拍卖广告很可笑，本来拍卖信息就是公开的，关心的人自然就会注意到。
所以我们就准备安心等待拍卖的那一天了。
我们的心理价位比较高，因此只要不出意外（即房子突然不再拍卖了），我们胜出的可能性还是很大的。
如果房东最后一刻筹到钱了，那是我们白忙一通，天意。
我们就担心债权人中途把房子卖给别人，拍卖不再举行了，所以忙着跟他们或者他们委托的地产中介打交道。
杜村往事 发表于 2011-11-16 18:01 static/image/common/back.gif
谢谢你！
我们也找A过，可是他们很不热心，他们的原话是：反正拍卖款肯定高于欠债人欠我们的贷款。
嗯，情况和我想的差不多。b的中介算是无良忽悠的那种，这种挺多的其实。应该没有时间差的问题。
你分析的很透彻了，我也感觉安心了。呵呵。。
拍卖房水挺深，一般最好是有些道行的买家来处理。不过过程会学到不少东西，不会白忙的。
虽然不让看，尽可能多考察吧。。
近期大城市的拍卖很受瞩目，成交价格偏高，甚至是高过实际价值很多。这跟楼主所经历的情况不太一样，所以有个心理准备吧。。
祝你们好运～
等你来报喜哦
本帖最后由 emit 于 2011-11-16 20:56 编辑
杜村往事 发表于 2011-11-16 18:01 static/image/common/back.gif
谢谢你！
我们也找A过，可是他们很不热心，他们的原话是：反正拍卖款肯定高于欠债人欠我们的贷款。
嗯，情况和我想的差不多。
b的中介算是无良忽悠的那种，这种挺多的其实。
1，应该没有时间差的问题。
2，欠债人房产证上已经登记拍卖了就无权卖房
其他你分析的很透彻了，我也感觉安心了。呵呵。。
拍卖房水挺深，一般最好是有些道行的买家来处理。不过过程会学到不少东西，不会白忙的。
虽然不让看，尽可能多考察吧。。
近期大城市的拍卖很受瞩目，成交价格偏高，甚至是高过实际价值很多。这跟楼主所经历的情况不太一样，所以有个心理准备吧。。
祝你们好运～
等你的好消息哦
杜村往事 发表于 2011-11-16 18:01 static/image/common/back.gif
谢谢你！
我们也找A过，可是他们很不热心，他们的原话是：反正拍卖款肯定高于欠债人欠我们的贷款。
我看了你所写的情况,我有一点想提醒你注意.
就是你不能看房子,而且还是欠债的房主不让你看.这根我的房子情况不同,我的房子我当初住在里面,是我不给别人看,不是房主,房主还是很想卖个高价钱,让人家看房子的.
你看中的这个房子,房主都不配合,会不会将来你买下来,房主也以各种各样的理由不肯搬出去阿?或者等他搬出去的时候,把里面搞得一蹋糊涂.你要考虑一下,能不能承受这个损失.
还有就是,不要把时间算的那么紧,万一这次不行,又是半年,你等还是不等呢?这都要考虑好.
杜村往事 发表于 2011-11-16 18:01 static/image/common/back.gif
谢谢你！
我们也找A过，可是他们很不热心，他们的原话是：反正拍卖款肯定高于欠债人欠我们的贷款。
可能有时间差的问题：拍卖的话，A可以在短期拿到欠款，如果是出售的话，周期可能会长些。我自己猜得。
关于买卖房子:
拍卖是要3个月内付款到公证处.
直接购买是公证后,公证处寄给卖家证明后10天内付款到买主,否则每天百分之4的利息.
所以一般来讲直接买,卖主得到钱快一点.
他之所以不愿意,我觉得是因为你提出的价格,不能偿还他所有的欠款,他们抱着希望,希望那天能卖出更高的价格.他们能多得到一些还款.
本帖最后由 房子 于 2011-11-17 09:27 编辑
杜村往事 发表于 2011-11-7 20:17 static/image/common/back.gif
谢谢你的答复，今天刚看到。
我们现在看中的一个拍卖的房子，拍卖主使人是一个啥机构（简称A)，原因是业 ...
目前所欠贷款的金额居然要高出房子Verkehrswert 20%左右！
你的这个只是20%,我的那个当初欠的高出30%还要多呢.
我猜想,可能是房价100%+中介费公证费10%+装修费+利息,而且好几年了,房子现在的价格又是被折旧过的,这么一算当然比现在的房价高出很多,而且也是正常情况,银行当初也是可能贷款给他们的.
mark
emit 发表于 2011-11-16 20:51 static/image/common/back.gif
嗯，情况和我想的差不多。b的中介算是无良忽悠的那种，这种挺多的其实。应该没有时间差的问题。
你分析的 ...
今天看到这个房子的拍卖信息已经登记在当地报纸上了。
还好我没有答应给中介任何承诺，看了你的话后，我才这么小心的。
而我老公则一直想答应他们，今天早上还跟我商量这事呢，我则一直跟他说，他们如果能够做到以下三点我就给他们报价承诺：
1. 跟房东商量好让我们去看房
2. 让房东承诺在拍卖前搬出来
3. 让房东承诺不会故意损坏什么东西
他们答应不了以上条件，什么"不再积极做广告“就是忽悠。
现在这个拍卖消息，凡是这个城市近期想买房子的人，肯定都已经看到了。
12月下旬拍卖举行，无论是好消息还是坏消息，我一定会上来告诉大家的，尤其是你。(-:
房子 发表于 2011-11-17 09:07 static/image/common/back.gif
我看了你所写的情况,我有一点想提醒你注意.
就是你不能看房子,而且还是欠债的房主不让你看.这根我的房子 ...
原来如此，你们当初真是近水楼台先得月啊！
我们也很担心你所说的情况，所以出价会考虑这些风险。
不过我总还是有侥幸心理，觉得我们不会那么倒霉，房东素质也不会那么差（故意损坏)
, 所以心理价位可能确实还是偏高，不够承受风险。
主要是我们找房子很久了，一直没有中意的，慢慢就放低了一些要求。
这次这个房子正好非常符合我们最近的目标。
房子 发表于 2011-11-17 09:23 static/image/common/back.gif
目前所欠贷款的金额居然要高出房子Verkehrswert 20%左右！
你的这个只是20%,我的那个当初欠的高出30 ...
你分析得很对，应该就是这样引起的。
我当初还觉得不可思议，现在看来，也是正常的。
房子 发表于 2011-11-17 09:07 static/image/common/back.gif
我看了你所写的情况,我有一点想提醒你注意.
就是你不能看房子,而且还是欠债的房主不让你看.这根我的房子 ...
关于时间问题，如果这次不行，我肯定不会等下次了。我是真的没有耐心了。(-:
另外，看你写过，说委托拍卖方可以无理由挂起两次。可是我们没有看到这样的条款啊。
我看到的好像是这样的：
第一次如果最高出价少于50%，自动流拍。或者如果高于50%但是低于70%，委托拍卖方可以宣布无效。否则拍卖成交。
无论如何，第二次拍卖无论什么价格，都会成交。
难道是我理解错了？
目前我们在同时看两个房子，一个是这个拍卖房，另外是一个房东自己出售的房子。如果拍卖没有成功，但愿另一个还没有售出。我们是更中意这个拍卖房，所以想等到12月下旬。
房子 发表于 2011-11-17 09:17 static/image/common/back.gif
可能有时间差的问题：拍卖的话，A可以在短期拿到欠款，如果是出售的话，周期可能会长些。我自己猜得。
...
到目前为止，我们还没有谈到具体的价格，所以他们不直接卖给我们应该是其它原因。
可能是类似于你说的，按照他们的经验，最终拍卖的价格会比单一买家出的价格高，至少对于本案的房子 -- 相对比较新，还不到10年，面积地段等也都很适合普通家庭。
杜村往事 发表于 2011-11-17 20:27 static/image/common/back.gif
原来如此，你们当初真是近水楼台先得月啊！
我们也很担心你所说的情况，所以出价会考虑这些风险。
你们有没有直接联系过房主?面相如何?人是不是干净.都可以作为参考.再不行了,跟邻居打听打听吧.
杜村往事 发表于 2011-11-17 20:38 static/image/common/back.gif
关于时间问题，如果这次不行，我肯定不会等下次了。我是真的没有耐心了。(-:
另外，看你写过，说委托拍 ...
那个挂起的问题,你不如去问问房屋拍卖处专门管你那栋房子的人.他最权威.只要在他的对外办公时间去就好.问问又不要钱,多问问吧.
你要是有空,多去听几场你们那里的类似房子的拍卖吧.你就了解最近行情了.
我们没有直接联系过房主。
不够勇敢啊。
不过有你这一问，我觉得值得试试。我可以说，如果他们有啥不愿意带走的家具什么的，如果适合我们，我们可以买下来。
下次偷偷去观察观察他们的面相，也去跟领居打听打听。
你只是问了我一个问题，可我咋感觉这么受鼓舞呢。
大概因为这些想法我也都有过，可是知道我老公不会答应，都没敢说出来过。
现在有别人也问这个问题，表示我的想法也不过分嘛。
房子 发表于 2011-11-17 21:11 static/image/common/back.gif
那个挂起的问题,你不如去问问房屋拍卖处专门管你那栋房子的人.他最权威.只要在他的对外办公时间去就好.问 ...
我们计划去看一场到两场（是因为你以前写的建议，谢谢啊）。
因为两人都上班，看更多场不太现实。