投资房2选1 更新房型图
本帖最后由 spike 于 2016-5-13 10:03 编辑坐标南部二线城市，最近打算买一套期房作为投资，抵御通货膨胀和货币贬值。看中了2套公寓，请大家参谋一下该买哪个？
公寓1：2.5 Zimmer，73 qm，1 OG，Brutto价格含车库和税费约40万欧元。配置为中等标准，特点是有一个西南向的8qm的阳台和一个东北向的15qm的晒台，房型不完美，需要作一些改动。对面是一个大墓地，风景很好，交通不多，因为我不care风水，所以是加分项。小开发商，整幢楼共10户，周边街区马马虎虎，离市中心步行约15分钟。预期的冷租约为1000欧元。
http://files.mydolc.com/forum/attachments/album/201605/13/091436ekkmupgju7zddpeh.jpg
我修改后的房型：
http://files.mydolc.com/forum/attachments/album/201605/13/095837ediruugm19r91uuu.jpg
http://files.mydolc.com/forum/attachments/album/201605/13/095837p50zmufmubo1uu5m.jpg
公寓2：4 Zimmer，98 qm，2 OG，Brutto价格含车库和税费约57万欧元，配置也中等，但比公寓1稍好一点点。房型比较好，基本上不需要改动。大开发商，整幢楼近30户，附近小区也是同一开发商的楼盘，街区环境稍好一些，离市中心步行约10分钟。预期的冷租约为1400欧元。
公寓1年底交房，公寓2明年9月交房，差了9个月，按照1的租金大约为9000欧元。
http://files.mydolc.com/forum/attachments/album/201605/13/091437dzi00p6gkyp55zi3.jpg Delta85 发表于 2016-5-12 19:56
这么低的租子，我看你是疯狂了。
她买的70万出租2100你都觉得不合算的话，那楼主这个40万出租1000的话你不是觉得更加不合算了呀 fusion 发表于 2016-5-11 23:31
楼主还没算20年期间断租的情况，收益200欧如果断一个月的租，要用5个月满租来弥补，20年中，租客更替，房 ...
主要是第一套房子贷款30万20年后只还了9万，还要去掉些房东房子内部装修，税收和维修等损失估计也要好几万，其实楼主就是赌的20年后房价升值几十万，但是这里面的风险就是一个利率的风险，还有其实如果同样的新房，20年后涨百分之50的话，20年后现在的新房变老房了，跟现在的20年房龄的房子比估计就需要房价增长百分之百了，所以就觉得就是楼主算的收益率风险比较大，现在目前利率已经最低了，未来再低也低不到哪里去了 两个都果断放弃，租金太少了，风险太高。
南部二线城市也太贵了。 真不值 又不是自住，贵成这样都下得了手?佩服。{:5_336:} Jährliche Mieteinnahme / Kaufpreis = Rendite
Beide Wohnungen haben nur eine Rendite von 3%. Sie ist zu niedrig für neue Wohnungen! 本帖最后由 spike 于 2016-5-11 12:52 编辑
大家都从租售比的角度来判断是否值得下手，我的考虑略有不同。
以40万那套为例，首付10万，贷款30万，假设20年的贷款利息为2%，月供800欧，20年间平均每年的利息支出约为5000欧，房屋折旧每年2%约合8000欧，租金收入12000欧，这样每年其实入不敷出，损失约1000欧，不但不需要交税，反而可以退税。月供小于租金收入，每月不但没有负担，而且能收入200欧。我预期20年后房价会增值50%达到60万，20年租金收入24万（实际因为租金上涨会更高），共收入84万，扣除20年贷款到期后的余款约为21万，再扣除20年的月供支出19万，实际盈利为44万，每年2.2万，对于10万首付的资金来说年收益22%，高于目前大多数理财产品。这里还不包括每月净赚的200欧。
这是我打的算盘，不知道有没有忽略什么东西。 请问租金有这么高吗，司徒附近的卫星城， 即使是很好的位置，很多冷租也就是10欧元一平米。 Shinny 发表于 2016-5-11 12:40
请问租金有这么高吗，司徒附近的卫星城， 即使是很好的位置，很多冷租也就是10欧元一平米。
我看中的地段的新房平均租金14-15欧/平米 4,50万买投资房，还不包Nebenkosten，还不是一线城市，真不值 "这样每年其实入不敷出，损失约1000欧，不但不需要交税，反而可以退税。" 都入不敷出了还能算投资吗？投资是要赚钱的好吗 spike 发表于 2016-5-11 12:38
大家都从租售比的角度来判断是否值得下手，我的考虑略有不同。
以40万那套为例，首付10万，贷款30万，假设 ...
20年会产生维修费，每月的RUECKLAGE你也没算到支出里。 liliss 发表于 2016-5-11 13:02
20年会产生维修费，每月的RUECKLAGE你也没算到支出里。
新房前10年基本上不需要维修，后10年可能会有，假设每月50欧，从每月200欧的盈余里扣吧。 shiroki 发表于 2016-5-11 12:57
"这样每年其实入不敷出，损失约1000欧，不但不需要交税，反而可以退税。" 都入不敷出了还能算投资吗？投资 ...
这是给税务局看的，每年8000欧的折旧看不见摸不着，实际上房产总是在增值的。 二线城市能增值这么多么 20年后的房子，原价卖掉就不错了。 地皮在增值，房子可不会涨价。 如果是慕尼黑里面，倒还能考虑一些，不然风险较大，基本上房价没有大副上涨，你就亏了，德国的房价快速高涨期已过，以后会变得平缓，当然这只是个人见解，不过具体价格还有趋势，要看具体地点。
spike 发表于 2016-5-11 13:13
新房前10年基本上不需要维修，后10年可能会有，假设每月50欧，从每月200欧的盈余里扣吧。
你想的有点简单。这2年造的房子质量不是很好。南部2线城市房价那么高的应该在bodensee附近，投资风险太大，不值得。 vermieten1 发表于 2016-5-11 13:17
二线城市能增值这么多么
德国的一线城市就是4个百万人口的城市，其他大城市不都是二线吗？ 乐水鸣佩环 发表于 2016-5-11 13:20
20年后的房子，原价卖掉就不错了。 地皮在增值，房子可不会涨价。
这样说的话那么现在所有的二手房都应该低于原价卖了 并非如此 发表于 2016-5-11 13:20
如果是慕尼黑里面，倒还能考虑一些，不然风险较大，基本上房价没有大副上涨，你就亏了，德国的房价快速高涨 ...
我的估计已经很保守了，20年50%的话每年的涨幅才递增2%，差不多通货膨胀的水平。 spike 发表于 2016-5-11 12:27
德国的一线城市就是4个百万人口的城市，其他大城市不都是二线吗？
你还不如说出来是哪个城市可以让大家帮你参考参考。 难道出租房租金越低越好，不用交税就图个房子增值就合算吗 并非如此 发表于 2016-5-11 13:20
如果是慕尼黑里面，倒还能考虑一些，不然风险较大，基本上房价没有大副上涨，你就亏了，德国的房价快速高涨 ...
我赞同你的观点 spike 发表于 2016-5-11 12:38
大家都从租售比的角度来判断是否值得下手，我的考虑略有不同。
以40万那套为例，首付10万，贷款30万，假设 ...
房屋折旧每年没有8000欧元，要房价去掉地皮价格之后再算折旧，地皮不能折旧 本帖最后由 spike 于 2016-5-11 14:27 编辑
vermieten1 发表于 2016-5-11 14:11
房屋折旧每年没有8000欧元，要房价去掉地皮价格之后再算折旧，地皮不能折旧
哦，谢谢提醒。请问一般地皮价格占的比重有多大呢？对公寓来说分摊的地皮跟Haus比应该很小吧？
另外购房时的Nebenkosten如Grunderwerbssteuer，公证费和中介费也算在购房成本里吗？ 乐水鸣佩环 发表于 2016-5-11 13:33
你还不如说出来是哪个城市可以让大家帮你参考参考。
是在斯图 vermieten1 发表于 2016-5-11 13:46
难道出租房租金越低越好，不用交税就图个房子增值就合算吗
我在主贴里已经说了，手头有一笔资金，总不能一直放在银行里，主要目的是为了抵御通货膨胀和货币贬值。
当然租金越高越好，利息越低越好，但是合理避税也很重要。 新房的租售比都不高。 记得有个数：一般租售比在3.6-6 之间，属正常。但不肯定，大家参考吧。 要考虑Kaufnebenkosten! 本帖最后由 chezshen 于 2016-5-11 14:49 编辑
Jing916 发表于 2016-5-11 13:23
你想的有点简单。这2年造的房子质量不是很好。南部2线城市房价那么高的应该在bodensee附近，投资风险太大 ...
{:5_343:} 还是你懂行情