中中家庭决定买地， 盖房，跪求负能量，请大家扔砖
本帖最后由 livercancer 于 2013-7-12 22:57 编辑基本决定买地， 盖房。 房子由一家很小的房地产商全盘搞定，从出图纸到盖房，到铺地，刷墙。 公司的老板出图纸，Bauleiter他们公司的，然后盖房的工程队就由他们找了，他们公司没有施工队。
因为没有任何经验，担心无知者无惧会带来很可怕的后果，所以请大家提提意见，说说这种盖房模式的坏处，让我们做到心中有数。有了心理准备，到困难真正来临的时候，也就没有那么可怕了。
我们自己考虑到的：
经济上： 我们现在看到的未知费用，Baunebenkosten 包括Anschluss， 各种证件Baugenehmigung之类的申请。这些费用公司给说1万5， 个人觉得起码要个2万吧。还有一个未知就是地皮的质量，BB里写Der Standardpreis setzt normale Bodenverhältnisse (Bodenklasse 3 – 4)，如果超出了这个范畴，那要加多少钱，就未知了。
工程上，我们会请个监理，但是他也就是来个6,7次。平时还要自己盯着。
背景： 中中家庭， 都上班。 男人零时间，应该是基本不到工地。女人争取每天去看看。家里还有个1岁的孩子，老人过来帮忙带。
公司的背景：这个公司很小，给5年的质保，他们要是倒闭了呢，这5年期间？？？这家公司在同一个小区盖了3套独栋了，这几家的反映还可以。他们家的好处是灵活， 合同可以修改，加上些客户的要求，不像一些大公司，不能改动。 中间的环节，比如卫生间里的设备也可以自己拿出来做，他们不强制全包（当然，我们是要求全包，没时间自己弄。不过万一配置实在不合心，也不排除自己找别人做的可能）。
请大家多多提意见，难处，坏处！ 当然正能量也是很欢迎的。
鉴于骂声一片，直接把它家的统一BB发上来。
-------------------------------------------------------------------- 今天谈话后的情况---------------------------------------------------------------------------
今天谈的这些，都要加到Standard BB 里,下面这些是价格里包括的：
- Massiv erstelltes Haus
- Bauantrag und Statik
- Bauleitung
- Erdarbeiten und Bodenplatte mit frostfreier Gründung
- Alle Hausanschlüsse
- Lageplan und Vermessungskosten
- Massiv Aussenwand mit Daemmung und Edelputz
- Alle Innenwaende im Erd- Und Obergeschoss in massiver Ausführung
- Geschossdecke über EG und OG aus Stahlbeton
- Zimmermannsmaessig erstellter Dachstuhl
- Dacheindeckung mit Betondachpfanne
- Dachrinne und Attikableche aus Titanzink
- Dachschraegen mit Waermedaemmung und Gipskartonplatten
- Schueco BE Markenfenster in weiss; mit 3 Fach-Waermeschutzverglasung
- Rolllaeden im EG, OG und DG (注意： 这个是manuell. Elektrisch 每个加290欧)
- Haustür mit Mehrfachverriegelung
- Alle Innenwaende fertig verfliest (Baeder) oder tapeziert
- Schwimmender Estrich mit Waermedaemmung und Randstreifen
- Elektroninstallation nach VDE, Verlegung in Leerrohrsystem, mit Leerrohren für Telefon und TV
- Waermepumpe inklusive Fussbodenheizung im gesamten Haus, 200Liter Edelstahl-Warmwasserspeicher
- Aussenzapfstelle
- Wasser- sowie Heizungsleitungen in Alu-Verbund unter Estrich verlegt.
- Marken-Sanitaerobjekte von Duravit, Typ: Philip Starck III, wanhaengende WC's als Tief-spueler, Einbaubadewanne in Stahl von Bette, Typ: Betteform, Dusche, Einhebel-Mischbatterien von H. Grobe, Typ: Talis S
- Waschmaschinenanschluss
- Wandfliesen in Bad in 1,5 m Hoehe, Duschbereiche raumhoch, Fliesenpreis 25EURO
- Fliesenspiegel in der Kueche 3m2
- Bodenfliesen in Bad und Gaeste-WC inkl. Sockelfliesen, Fliesenpreis 25euro/m2
-Aussenfensterbaenke aus Aluminium
- Innenfensterbaenke aus Naturstein
- Innentüren, CPL-beschichtet, Dekor nach Wahl, Roehrenspaneinlage, ink. Tuerbeschlaege und Drueckergarnitur
- Stahlholmtreppe mit Holzstufen, Buche keilverzinkt (可换成Stahlbeton， 但是地面要自己弄。)
- bodentiefe Fenstern mit franzoesischem Balkon in OG
- 20m2 Terrasse
- 4,5qm Zuwegung und 2 Stellplaetze (Betonpflaster)
- Maler- und Tapezierarbeiten.
- Bodengutachten
- Festpreisgarantie von 12 Monaten
- Gewährleistung von 5 Jahren nach BGB
- Eigenleistungen moeglich
下面这些价格不包括，但是我们想加进去：
1.Lüftungsanlage mit Waermerückgewinnung 6.900
2. Klinker 大概 8000 Aquaspirit 发表于 2013-7-12 21:50
找建筑师造房，也可以另外单独请一个建筑师作监理啊。
我说的缺陷不是施工方面的， 而是设计本身的不合理性， 虽然Statik方面完全可以， 施工时也没问题。 本帖最后由 tiniya 于 2013-7-12 09:34 编辑
最好不要找小公司，或者你问问他们公司建立多少年了，如果已经30,50年的话还可以考虑，如果只有几年千万别。我一个同事的哥哥建房就是建一半的时候造房公司倒闭了，虽然金钱上损失不是特别大，因为现在都分期付钱，但是折腾了好久，之后的工程只能自己分别找人干，一家人都累的半死，弄了1年多才能搬进去。我们同事说这辈子都不会自己盖房子了，会死人的。
像你们这种情况，男的没时间，女的要照顾小孩，中中家庭，一没经验，二没关系网。还是找家信誉好的大公司，多花点钱，虽然可能事情还是很多，但是好歹不会出什么大状况。 还是别搞了,一听很小的房地产商全盘搞定就头大.
除非关系很铁,或者内部有人. 本帖最后由 livercancer 于 2013-7-12 09:30 编辑
ERICHANSA 发表于 2013-7-12 09:18
还是别搞了,一听很小的房地产商全盘搞定就头大.
除非关系很铁,或者内部有人.
没想到，第一个回帖的，是我的偶像{:5_326:}
具体说说呗，为啥头大？ 怕他倒闭？
或者你有啥建议，哪些项目拿出来找别人干？ Baunebenkosten 最少要3万， 如果地有坡度或其他的状况的话， 就更多了。小公司明显在忽悠你们。光Anschluss就是最少1万了。 他们虽然包了Erdarbeit, 一般他们包的Erdarbeit费用在1000到2000欧， 就是在一块100%平整的没有任何问题的地上做Erdarbeit， 一旦Bodengutachten出来你的地不能承重， 全部要挖出， 填其他的土重新打实， 这个就是5000到10000的额外费用， 有坡地的地也是你们额外费用， 有的时候完全看不出来地有多大的坡度， 一报价吓坏人。 很多时候， 小公司包出来的价格很低， 但是千万不能上当， 找房子真的不能因为便宜最后吃大亏。我跟几家大的建筑公司谈下来， 没有一家最后Nebenkosten在3万以下， 说1，5万的基本可以看作是骗子了。LZ三思 tiniya 发表于 2013-7-12 09:31
最好不要找小公司，或者你问问他们公司建立多少年了，如果已经30,50年的话还可以考虑，如果只有几年千万别 ...
谢谢回复！
看了心里打哆嗦。 baunebenkosten 1.5w 更本不可能够，一般至少准备房款的15%-20%，3,4w是肯定要的
只管Bodenklasse 3 – 4，这个也有点扯，这样的话你们的erdarbeiten的费用肯定大大的增加，我们公司是1-5 tiniya 发表于 2013-7-12 09:56
baunebenkosten 1.5w 更本不可能够，一般至少准备房款的15%-20%，3,4w是肯定要的
只管Bodenklasse 3 –...
对，那个在他家盖房的邻居，把合同改成了Bodenklasse 3 – 5.
我不太懂，几到几这都代表了啥，感觉是代表了地的硬度？ 求普及。 livercancer 发表于 2013-7-12 09:59
对，那个在他家盖房的邻居，把合同改成了Bodenklasse 3 – 5.
我不太懂，几到几这都代表了啥，感觉是代 ...
是软硬度
1是最表面的一层土，
2-5的土从软到比较硬，6就是含有一部分石头了，7就是大多是石头 livercancer 发表于 2013-7-12 08:20
没想到，第一个回帖的，是我的偶像
具体说说呗，为啥头大？ 怕他倒闭？
我老婆是建筑师,她这个工作之前在一个小公司那里短工了半个月.
那是一个男人开的个人公司,办公室就在他家客厅.老婆孩子住上边.
这个小公司是设计盖房全管.要招的人是建筑监理.我老婆说她不会,那男的说学几天就会了.
呆了几天,看着不保险,给的工资也不高,就另谋他就了.
这个男人已经盖了一个房子了,就是找块地,设计好,找工程队盖好,卖掉,赚了5W欧.那时的建筑监理就是他老婆.
这次他还要盖一个,差不多大小的.所以预计还能赚5W,所以他只能开2500欧每月,这样一年就是3W欧,如果今年能盖好2个房子,他大赚,如果不能,他赚的5W要分3W给我老婆.
所以这种小公司很不保险,没有资金实力,如果中间出差错,他自己搞不定,业主就要跟着倒霉 自己盖房子好麻烦啊，直觉就是除非很懂建房这一套，或者自己动手能力很强的，要不肯定又累又提心吊胆。我周围有个中中家庭盖房的，不过人家求稳妥找的很大的建房公司，建房子这种事不懂的干脆多花点钱找个靠谱公司好。 我们家中中家庭，孩子5岁半，我怀孕3个月，我们两个都工作，目前正在盖房子中。我们也是无知无畏型的，找的是heinz von heiden，目前对他们的工作极为不满。不过没办法，还没开始动工，在前期准备阶段。所以具体有多难，多闹心，还不知道。Baunebenkosten我们做了5万多的预算。1万5是肯定不行的。
作好了被坑钱的准备了，因为自己不懂。我一直劝我老公，要淡定，如果最后能用钱解决的问题不是特别大的问题。只能这样自己安慰自己了。 ERICHANSA 发表于 2013-7-12 10:33
我老婆是建筑师,她这个工作之前在一个小公司那里短工了半个月.
那是一个男人开的个人公司,办公室就在他 ...
它家的付款是这样，每快结束了后， 把钱直接付给Handwerker, 这个能不能算个 Plus?
看来lz那边房子也不贵，我门这里一个独栋造好到能住人，起码60万了，比较好点的了哈，你们没时间，这个基本是很累的，人家基本天天给你发n个邮件，n个电话，周末就要看东西，玄材料，，真是非常的累人的。 livercancer 发表于 2013-7-12 10:00
它家的付款是这样，每快结束了后， 把钱直接付给Handwerker, 这个能不能算个 Plus?
和这个付款无关,重要的是质量问题和解决方案,这个需要人操心,如果人家瞒天过海,你已经付了款,过后追究就麻烦. 我没带能量来的
纯好奇，外行觉得很新鲜 好像我感觉这都不是问题，有什么可担心的呢。
天天去工地其实没有必要，不会天天开工的，放心吧。施工队基本都同时开好几个工，只开一个工大家都饿死了。
上面有人提得对，一定要经验丰富，最少20年以上经验。
你看过他的已建工程吗，你去看过他的在建工程吗，你和以前的业主聊过吗，如果没有，我只能说，I 服了 U 补充一点，没有经验最好找你的邻居，我们很多盖房，当然是德国人，找的就是附近的建筑师，这样风险小点。 pidi 发表于 2013-7-12 11:59
好像我感觉这都不是问题，有什么可担心的呢。
天天去工地其实没有必要，不会天天开工的，放心吧。施工队基 ...
它家的在建工程看过了，和业主聊过，他们还比较满意。
它家的已建工程，没去，打算约着去看看。
IFLEU是什么意思？ Aquaspirit 发表于 2013-7-12 11:59
还得自己多吸收些相关知识，多泡德国人的建房论坛，多看相关专业书籍。反正挺麻烦挺累就是了。
如果什么 ...
肯定要好好学习呀， 妹妹有没有论坛和书籍的推荐？ ERICHANSA 发表于 2013-7-12 11:50
和这个付款无关,重要的是质量问题和解决方案,这个需要人操心,如果人家瞒天过海,你已经付了款,过后追究就 ...
要是找个监理给看着，是不是好些？ livercancer 发表于 2013-7-12 11:10
要是找个监理给看着，是不是好些？
对,要自己找个监理看着,一是费用,二是得建筑公司同意. ERICHANSA 发表于 2013-7-12 12:13
对,要自己找个监理看着,一是费用,二是得建筑公司同意.
在这家公司盖房的一个业主给我推荐了监理，这个监理在这个小区很多客户。 他提供Packet， 整个工期到工地6， 7 次，最后的Uebergabe也在， 收费1500 这种情况最恐怖，建议楼主赶紧收手。
Praktiker都倒闭了，何况你这么小的建房公司？
再说一手包办最黑暗，什么都能暗箱操作。
虽然说大家都知道肯定被坑，但是坑多坑少的差别，可太大了 livercancer 发表于 2013-7-12 11:16
在这家公司盖房的一个业主给我推荐了监理，这个监理在这个小区很多客户。 他提供Packet， 整个工期到工 ...
可他只能保证工程质量问题,如果施工过程中因为种种原因工期延误了怎么办?如果一误误半年怎么办? 一般都是FESTPREIS， 包括哪些东西。BB我看了，至少我感觉不专业，乱。
具体的指标我没有仔细看。
如果楼主还有资料没有发上来，仅仅根据这些资料我感觉楼主的选择有些仓促 那个啥，来点正能量吧。
俺家刚入住，找的就是附近的小公司，可能有十来年历史的。跟LZ一样，从出施工图到室内装修全包。我家是建筑师自己开的公司做总包，工期一点没拖，因为建筑师本人一直盯得很紧。他找的基本都是当地的工人，Rohbau，电工，Maler什么的都是本地公司，本地人，所以有问题很快就来人解决了。我们连Gutachter都没找，最后交房的时候找了一个，看出来一些小问题，也都马上整改了。总的效果我其实挺满意的。
所谓的自己盖房子累也就那么回事，主要是带着孩子去选瓷砖，卫浴什么的比较辛苦。我们很少去工地，就是周末去转转。忙的时候几周都去不了一次。
所以嘛，LZ看自己的感觉，觉得这个公司可以信赖就大胆地往前走吧。我能提醒的就是仔细研究BB，签好合同。剩下的都交给合同办。。。。 ERICHANSA 发表于 2013-7-12 12:30
可他只能保证工程质量问题,如果施工过程中因为种种原因工期延误了怎么办?如果一误误半年怎么办?
签好合同。在合同里加入条款，工期一般不超过多久，超过的话要赔偿房租或酒店费用。。。 darjeeling 发表于 2013-7-12 12:30
签好合同。在合同里加入条款，工期一般不超过多久，超过的话要赔偿房租或酒店费用。。。
我说的是种种原因,
如果承包商倒闭了,这个条款有屁用.