高利率叠加低净资产：2026年德国买房与租房成本双双走高

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尽管工资上涨、巨额遗产不断进入市场，但德国新建住房数量依然严重不足。结果是，大城市的租金今年已上涨最高达 8%。专家预计，2026 年同样难言缓解，购房者和租房者都将继续为居住付出更高代价。



在过去几年经历了明显的价格回落之后，德国房地产市场正重新转向上涨通道。尽管整体经济形势低迷，但公寓和住宅的买家再次需要掏出更多的钱。几个月来，房价持续回升，尤其是在大城市和人口密集区，价格可负担的住房几乎难以找到，租金压力明显加大。

无论是对租客还是购房者而言，短期内都难以看到改善的迹象。原因在于：一方面，住房供应依旧紧张；另一方面，建筑成本和贷款利率持续处于高位。德国经济研究所（iw）房地产专家迈克尔·福伊特兰德预计，2026 年住房和房屋价格将继续上涨。“我预计会有 3% 到 4% 的温和涨幅，但不会像 2010 年代那样迅猛。”

经济危机确实在一定程度上抑制了房地产市场的过热，尤其是就业压力加大对需求形成制约。但从长期看，推高房价和租金的因素依然众多。

单人居住持续增加

住房需求上升的一个重要原因，是独居人口不断增加。德国安联银行（ing）首席经济学家卡斯滕·布热斯基指出：“单人家庭的比例持续上升，这使得即便人口总量不变，住房需求也会增加。”目前，德国的平均家庭规模已降至 2.0 人，而 1991 年这一数字仍为 2.3 人。

晚婚晚育和出生率下降是主要原因，而且这一趋势尚未出现逆转。联邦建筑、城市与空间研究所预测，到 2045 年，单人家庭的比例将再上升两个百分点，达到 44%。

大城市持续吸引人口

德国并非整体缺房，而是区域分布失衡。分析机构 empirica 指出，全国范围内约有 170 万套住房空置，主要集中在农村地区；而在大都市，住房市场却异常紧张。每年都有数以万计的年轻人涌入大城市，尤其是为了就业机会，这进一步推高了需求。

这直接反映在租金上涨上。德国经济研究所（diw）的一项研究显示，2025 年全国范围内，无论是存量住房还是新建住房，租金平均上涨约 4%；在大城市，涨幅甚至高达 8%。

iw 专家福伊特兰德认为，降低房地产交易税可能有所帮助。目前各州的房地产交易税率介于 3.5% 至 6.5% 之间。此外，土地登记和公证费用过高，也让不少人望而却步，不敢购房或建房。

福伊特兰德在一次房产中介活动中指出，德国普通租房家庭的平均净资产仅为 22,300 欧元。“拥有自住房产正变得越来越精英化。”但他也认为，这在一定程度上可以缓解大城市的住房压力，因为为了拥有房产，许多人愿意搬到城市外围地区。

人口增长推高住房需求

不断增长的人口同样加剧了住房紧缺。到 2024 年底，德国人口约为 8,360 万人，比上一年略有增加。ing 首席经济学家布热斯基指出，近 20 年来，人们多次预测德国人口将萎缩，但这一情况从未真正发生，“相反，德国人口从未像现在这样多。”

关键原因在于移民。模型预测通常假设每年净移民约 20 万人，而过去十年的平均净移民人数却高达每年 60 万。2015 年的难民危机以及 2022 年俄罗斯全面入侵乌克兰之后，移民潮尤为明显。

对高利率的“新常态”逐步适应

近几个月来，住房贷款利率一直维持在较高水平，目前约为 3.7%。对购房者和建房者而言，短期内难以期待明显缓解。贷款中介 dr. klein 预计，建筑贷款利率将保持稳定或小幅上升。建筑行业协会 zdb 也表示，投资者似乎已接受新的利率环境。

baufi24 总经理奥利弗·科嫩预计，2026 年上半年贷款利率将在 3.5% 至 4.0% 之间波动。“指望回到低利率时代的‘天堂条件’，是不现实的。”

推动利率上行的另一个因素是不断上升的国家债务。投资者因此要求更高的十年期德国国债收益率，而这一利率在资本市场上具有风向标意义，住房贷款利率通常以此为参考。

新建住房依然乏力

新建住房进展缓慢，使得尤其是城市地区的住房供应持续紧张，从而进一步推高租金和房价。情况甚至可能继续恶化：iw 预计，2025 年新建住房约为 23.5 万套，2026 年将降至 21.5 万套，原因在于前几年建筑许可数量明显下降。2024 年全国仅建成约 25.2 万套住房，创下自 2015 年以来的新低。

不过，也有积极信号。德意志银行德国首席经济学家罗宾·温克勒表示：“住宅建设领域的情绪已经明显改善。”建筑许可数量也开始回升。

汉斯·伯克勒基金会 imk 研究所学术主任塞巴斯蒂安·杜利恩认为，危机的最低点已经过去，但短期内仍难言放松。他指出，每年大约需要新建 32 万套住房，才能真正缓解市场压力。

工资上涨与高额遗产支撑需求

支撑房地产需求的另一个因素，是工资的持续上涨。过去两年多来，扣除通胀后的实际工资持续增长，仅在第三季度就上涨了 2.7%，这是统计部门所称的“今年以来最高涨幅”。

此外，高额遗产也让不少人具备了购房能力。2024 年，德国遗产和赠与税收入创下新高。德意志银行的一项研究显示，未来的继承人中，超过三分之一预计将获得 25 万欧元或以上的遗产。dr. klein 首席执行官迈克尔·诺伊曼观察到，在大城市，许多购房者已能拿出相当可观的自有资金。“我们正在看到一个‘继承人世代’的开始。”

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根据最新的市场分析，德国的房地产市场正面临高利率和低净资产的双重压力，这导致购房和租房成本均在上涨。尽管工资水平有所提高和遗产的流入，但新建住房数量依然不足，尤其是在大城市，租金已经上涨了8%。

1. **住房供应短缺**：德国新建住房的数量长期低于需求，专家预测到2026年，房价将继续上涨3%到4%。这一现象主要是由于住房供应紧张以及建筑成本和贷款利率的上升。

2. **人口结构变化**：独居家庭的比例不断上升，导致住房需求加大。同时，大城市吸引大量年轻人涌入，也进一步推动了租金和房价的上涨。

3. **高利率环境**：目前住房贷款利率维持在3.7%左右，预计在未来一段时间内不会有明显的缓解，购房者需要适应这种“新常态”。

4. **新建住房进展缓慢**：尽管建筑许可数量有所回升，但新建住房的速度仍未能满足市场需求，预计2026年新建住房数量将降至21.5万套。

5. **经济支撑因素**：实际工资的增长和继承财富的增加为部分购房者提供了资金支持，但整体来看，普通租房家庭的净资产仍较低，购房正变得更加“精英化”。

综上所述，短期内德国的住房市场仍将面临高成本的局面，无论是买房还是租房，均难以实现负担能力的改善。
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