收益有限，现在不适合买入开放式房地产基金

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疫情、利率上升、房地产价值下降：近年来，开放式房地产基金面临巨大压力。现在进入市场并不是一个好时机。那么，是否值得选择“观望”策略呢？



疫情改变了许多事情，比如人们更倾向于网上购物而非到实体店消费，以及居家办公的普及。这些变化导致办公楼和购物中心等商业物业的需求下降，租金随之下滑。这些趋势也对以商业地产为主要投资目标的开放式房地产基金产生了直接影响。那么，对于那些投资此类基金的普通投资者来说，这意味着什么？以下是几个关键问题及其答案。

什么是开放式房地产基金？
开放式房地产基金将众多投资者的资金集中起来，用于购买和管理商业地产。这些商业地产可能是办公楼、零售物业，也可能包括酒店、仓库或住宅楼等。

“通过开放式房地产基金，投资者可以用较小的金额参与到房地产投资中，”欧洲评级机构Scope的Sonja Knorr表示。

投资者可以定期收到投资回报，这些回报来源于物业租金收入或物业出售所产生的利润。

每份基金份额的价格取决于基金持有的房地产资产价值，并会随之波动。基金资产的增值会提高基金份额价格，而资产贬值则会导致份额价格下降。“外部评估师每三个月评估一次房地产的价值，”Knorr解释道。基金的管理团队负责资产的购买、出售、出租以及维护和改造工作，比如能源效率优化等。

根据Knorr的说法，最小的开放式房地产基金管理着几亿欧元的资产，而最大的基金则超过150亿欧元。

开放式房地产基金的优缺点及风险
消费者保护中心NRW（杜塞尔多夫）的Ralf Scherfling表示：“开放式房地产基金的投资分布广泛，波动性通常低于股票基金。”此外，这些基金投资于实物资产，而实物资产的价值通常不会完全丧失。此外，如果基金管理公司破产，投资者的资金作为独立资产受法律保护。

然而，这类基金的收益机会有限，且流动性较低。“从2013年7月起，购买开放式房地产基金的份额需要至少持有24个月，并须提前12个月申请赎回。”对于在此日期前购买的份额，则不受这一规定约束。但无论何时购买，投资者都可以通过证券市场出售份额，不过市场价格通常明显低于净值。

疫情引发的房地产市场危机进一步加剧了问题：许多物业的长期租约到期后，租金收入可能下降，同时物业价值也在下滑。Scherfling表示：“疫情后通胀引发的利率上升，进一步恶化了开放式房地产基金的市场环境。”

收益水平如何？
Knorr指出，截至2024年9月30日，过去十年间的大型开放式房地产基金年化收益率在2.1%至2.8%之间。Scope评级的所有开放式房地产基金中，表现最佳的年均收益为5.7%，而最差的仅为0.7%。

需要扣除一次性费用和持续管理费用：购买基金份额时需支付约5%的申购费，此外，每年的管理费用通常在0.8%至1.5%之间。

在房地产市场危机中，开放式房地产基金对小投资者是否仍有吸引力？
从消费者保护角度来看，Scherfling认为，目前开放式房地产基金对投资者而言“吸引力不大”。过去几年，基金的收益率下降，而通胀却在上升，这意味着实际购买力在下降。“目前，考虑到费用和通胀，开放式房地产基金顶多能保值。”相比之下，安全性较高的投资产品（如定期存款或储蓄债券）可以提供更高的回报，而且无需支付开放式基金的高额费用。

股票基金也可能是更具吸引力的选择。尽管股票基金的价值波动性较大，但潜在收益更高，特别是在投资期限较长（例如10年以上）且分散投资于不同行业和国家的情况下。此外，股票基金的灵活性较高，出售时无需提前申请赎回。

小投资者是否应该选择“观望”策略？
“如果投资者计划长期持有开放式房地产基金，并希望将房地产类别继续作为资产组合的一部分，那么可以选择‘观望’策略，”Knorr表示。Scherfling也持类似观点。如果赎回和出售可能导致亏损，而投资者相信房地产市场未来几年会复苏，那么继续持有是合理的。但他也强调，房地产市场何时回暖难以预测。

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在当前的市场环境下，开放式房地产基金的投资确实面临诸多挑战，特别是在疫情影响、利率上升和房地产价值下降的背景下。选择“观望”策略，对于一些小投资者而言，可能是一个相对稳妥的选择。

### 开放式房地产基金的市场现状
开放式房地产基金通常以较低的门槛让更多投资者参与房地产投资，但其回报率的确在过去几年有所下降。在面对通胀上升和经济不确定性时，基金的收益率未必能够有效抵消通货膨胀的影响，这使得实际购买力受到侵蚀。

### 投资者的选择
1. **继续持有**：如果投资者能够承受当前的市场波动，并且相信房地产市场将在未来回暖，继续持有可能会是一个不错的选择。随着时间的推移，房地产的价值有可能恢复，这符合长期投资的理念。

2. **观望策略**：对于那些对短期市场波动敏感的投资者来说，采取观望策略可以减小潜在损失。如果不急于赎回或出售，等待市场改善后再做决定，可以避免在市场低迷时出售资产带来的损失。

3. **考虑其他投资工具**：如定期存款或股票基金等，可能提供更好的回报和灵活性。股市虽然波动大，但通常可以通过分散投资降低风险，并在长期内提供较高的回报。

### 结论
在德国当前的经济环境下，开放式房地产基金的吸引力的确不如以前，尤其是对于小投资者。因此，依据自己的财务状况、风险承受能力以及未来的市场预期，采取观望策略或者转向其他投资选择都是值得考虑的方向。
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