别支付太多：检查物业管理费用，十大常见错误

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您是否觉得您的物业管理费用账单过于复杂或难以理解？即使是普通租户，也可以对账单中的一些重要项目进行基本核查，因为专家指出，这些地方经常出错。以下是常见的十个问题：



1. 管理费用
房东可能会产生一些与出租房屋相关的费用，但并非所有费用都可以转嫁给租户。例如，物业管理费用（如聘请物业公司的费用）不应包含在物业管理费用账单中。德国科隆租户协会的约尔格·汉塞尔建议，如果发现有这样的条目，应该要求房东进行更正。
此外，银行费用、邮费、利息或电话费都不能算作物业管理费用。即使租赁合同中有相关条款，也无需支付，德国租户联盟的朱塔·哈特曼指出。

2. 维修费用
租户无需支付维修和维护费用。根据朱塔·哈特曼的说法，这些费用应由房东承担。房东只能收取一些定期必要的维护费用，例如电梯的年度检查等。
值得注意的是，有些“全包维护合同”可能不仅包含维护工作，还可能包括维修项目。哈特曼指出，这类合同中可能隐藏了高达50%的维修费用，因此可以要求扣减。

3. 管理员费用
如果房东为房屋雇佣了管理员，这些费用可以通过物业管理费分摊给租户。但如果管理员还负责维修或维护工作，这些部分的费用必须从物业管理费中剔除。此外，房东不得重复计算费用。例如，如果管理员负责花园维护或楼梯清洁，这些费用不应在其他项目中再次出现。如果发现类似问题，应向房东询问。

4. 分摊系数
根据租赁合同，物业管理总费用通常按照某种分摊系数分摊给租户。如果合同中没有规定分摊系数，费用应根据住房面积按比例分摊。
您可以核查账单上标明的住房面积是否与租赁合同一致。如果愿意，也可以自己测量房屋面积，因为账单中实际的住房面积才是关键，而不是合同中记载的面积。
此外，如果房东自己也住在同一栋房子或有房屋空置，其相应的费用部分应该由房东自行承担。

5. 账单周期
账单中是否仅包含了当前账单周期内发生的费用？两三年前的费用不应“偷偷”加入账单中。对于取暖费用，关键是账单周期内房东被收取的金额，而非房东支付费用的日期。然而，对于水费或排水费等“冷费用”，房东可以将账单周期内从其账户支付的所有费用计入账单中。

6. 取暖和热水费用
取暖和热水费用必须在物业管理账单中单独列出。如果这些费用仅以面积或人口为基础计算，或通过某种公式得出，租户有权将这部分费用减少15%。

7. 二氧化碳价格
从2023年开始，房东需要承担部分二氧化碳排放费用，具体比例取决于建筑物的能源性能。房东不能再像过去一样将全部二氧化碳费用转嫁给租户。如果建筑每平方米每年排放超过52公斤二氧化碳，房东需承担95%的费用。如果排放量低于12公斤，则费用全由租户承担。此规定旨在减轻租户因房屋能源效率低而产生的负担。

8. 预付款
清楚每月支付的物业管理费预付款金额至关重要。核查账单中房东记录的预付款是否正确。如果账单中的预付款金额有误，您应要求房东修正。

9. 固定费用结算
房东只有在租赁合同中明确约定物业费用需结算时，才能要求补缴费用。如果租赁合同中规定为物业管理费的固定金额或包含在总租金中，则无需进行结算，也无需补缴费用。

10. 商业用房
“商铺、公司或办公室的物业费用往往高于住宅的费用，”朱塔·哈特曼解释。例如，商业物业的土地税、水费或保险费用会更高。如果住宅和商业物业在同一栋楼内，房东必须在费用分摊中考虑这一点。住宅租户只需支付与住宅相关的费用比例。

通过核查这些关键点，您可以避免为不应支付的费用买单。

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在德国，物业管理费用的透明度和合理性是租户关心的重要问题。很多租户可能会发现自己的物业管理费用账单过于复杂，甚至难以理解。以下是十个常见错误与注意事项，可以帮助租户更好地核查自己的物业管理费用。

### 1. 管理费用
房东可能会将某些费用转嫁给租户，但并非所有费用都可以。物业管理费用中不应包含物业公司聘用的费用。同时，银行费用、邮费等也不应计入。这些问题一旦发现，租户应及时要求房东更正。

### 2. 维修费用
根据相关规定，维修和维护费用应由房东承担。租户无须为此付费，且一些“全包维护合同”可能隐藏了维修项目，因此建议仔细核查。

### 3. 管理员费用
雇佣管理员的费用可以分摊给租户，但涉及维修或维护工作部分的费用需从物业管理费中扣除。此外，管理员的费用不能重复计算，若发现此类问题，租户应咨询房东。

### 4. 分摊系数
物业管理费用的分摊应基于合同中规定的系数，若没有，则需按住房面积分摊。核查实际住房面积是否与合同一致至关重要。

### 5. 账单周期
账单中只应包含当前账单周期内的费用，旧费用不得再次加入。对于取暖费用，关键在于账单周期内的金额，而非实际支付日期。

### 6. 取暖和热水费用
这两个费用必须单独列出。如果费用是基于面积或人数来计算，租户有权要求减免15%。

### 7. 二氧化碳价格
自2023年起，房东需承担部分二氧化碳排放费用，这一比例依据建筑的能源性能而定。租户应了解相关规定，确保不被错误收费。

### 8. 预付款
核查每月支付的物业管理费预付款金额是否正确，若发现错误应向房东要求修正。

### 9. 固定费用结算
只有在租赁合同中明确规定需要结算的情况下，房东才能要求补缴费用。如果合同中已包含固定金额，则无需进行额外结算。

### 10. 商业用房
商业物业的费用通常高于住宅，房东需在费用分摊时考虑这一点。住宅租户仅需按比例支付与自己住宅相关的费用。

通过仔细检查这些关键点，租户可以有效避免因疏忽而支付不必要的费用。在面对不合理的费用时，积极与房东沟通也是保护自身权益的重要方式。
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