德国房市可能接下来才真正上涨

握紧阳光

懒懒虫 发表于 2021-7-6 16:08
只要是个人，就得住，住得再低端也会推高价格，可以一层层往上推。

一旦难民熬得拿到居留，Jobcenter付钱租房，租到和中产阶级辛苦攒钱买房一样的地方，才真糟心了。下面往上推，上面再往下挤，把原本不属于一起的人群挤到了一起。
这种Jobcenter付房租的人很豪气的，没有工作原本是很难租房的，但是人家有本事把这个变成优势。因为Jobcenter付钱，这些人不管房租有多高，只管抢，反正花的不是自己的钱。这样不推高房价才怪了。。。

野生植物

长汀烧大块 发表于 2021-7-6 11:01
我来泼一下冷水，坐标北德某大城市，个人观察房市将近一年，近三个月来我的感觉是房子基本上涨不动了（公寓 ...

您说的应该不是汉堡吧？

cgndhx

懒懒虫 发表于 2021-7-6 16:08
只要是个人，就得住，住得再低端也会推高价格，可以一层层往上推。

影响房地产市场的是住宅房，给难民住的是保障性住房，像集装箱式的临时住房或简易的公寓，这样的房子和土地不会影响房地产市场，再从人口增加的角度说，进入德国逃难或刚获得难民身份的，解决工作问题都很难，更别提贷款，而每年在德国获得难民身份不是很多，早年认识一个中国人，想通过难民身份留在德国，要等待的时间很长，在获得难民身份之前德国是有很多限制的，包括居住。能通过难民获得了永久拘留有多少? 获得了难民身份，也要通过多年的奋斗，才能找到能贷款的工作，而难民一代要完成买房这样的事情很难

长汀烧大块

握紧阳光 发表于 2021-7-6 13:27
这话没错，但是外溢一样会推高周边的房价，可以参考以下慕尼黑Pasing的走势

你只看到了外溢会推高房价，却没看到外溢后土地和供给又多了。德国这里通勤方便，加上疫情后不少公司还会部分Homeoffice，这会让手里只有固定预算的人往城市外围迁（实际上已经在发生了）德国的土地并不稀缺，很多时候是人为的规定造成的稀缺的现象（比如500平的地只能盖1层半 造100平的房子，比如很多地目前还是农业或工业用地），如果真的缺地，这些规定都是可以变更的，大城市周边的Speckgürtel 批地也会加快，只不过按照德国的效率，这会是个很漫长的过程

握紧阳光

长汀烧大块 发表于 2021-7-6 16:56
你只看到了外溢会推高房价，却没看到外溢后土地和供给又多了。德国这里通勤方便，加上疫情后不少公司还会 ...

恩，你的观点也有道理，过几年之后再扒帖，肯定很有意思。疫情起初有帖子说房价会降，就业无保障，经济停滞，扒完帖子再看看现实，挺有意思的

maidongxidemao

握紧阳光 发表于 2021-7-6 12:20
现在都征收付利息了。。。

付利息只是央行的，房贷还不是负的，反而还在涨。而且房子不是买白菜，看的是今后长远的变化。当然我也就是举个例子来说明要考虑利息和通货膨胀，不能只看单纯房价增长。

maidongxidemao

握紧阳光 发表于 2021-7-6 15:04
还有一个趋势需要注意，就是对环保的病态追求也是推高房价的重要因素。政府把持土地，追求森林面积，土地 ...

德国的土地开发慢不是政府不愿意，实际上现在每个Gemeinde 都有硬性指标。有些地方你可以自己找baulücke 然后给政府写信，他们会问土地所有者是否有卖地的意向。很多以前不能作为建筑用地的地现在也都批了。土地开发慢最大的原因是很多地是私人地主，要价太高，政府收购不起或者有些不愿出售。以前政府的地都很便宜，现在政府的地都开始竞拍了。所以说没钱就别盖房子了。

Hoard

握紧阳光 发表于 2021-7-6 16:24
一旦难民熬得拿到居留，Jobcenter付钱租房，租到和中产阶级辛苦攒钱买房一样的地方，才真糟心了。下面往 ...

Jobcenter 付房租有额度限制。房租贵， 超过部分jobcenter不付

zhaomoyan1

个人经验中产这里无论是德国还是中国乃至美国基本个人资产主要配置都是房产这个还是很有道理的，越来越感觉不是不想配置股票而是真的拿不住。。这就有了接盘的基础
投资房在Dachau附近，周围年初到现在出的新房基本都很快售罄了，这些都是以目前的市场价格成交的。二手房也普遍存在加价抢房的情况。
现在的自住房在bodensee附近，附近的独栋或者联排基本广告放网上都会在一周内撤下。。去年lindau附近村子双拼使用面积150左右，土地面积350平，baujahr98年价格45万，今年这周一挂出一个Reihenhausecke 使用面积120平，土地面积240， baujahr99年，67万，今天看广告已经失效了。Lindau市内今年的房价大家有兴趣的可以google下。
关注的konstanz目前房子基本已经有小慕尼黑的感觉。。独栋基本都要1百万左右。
个人关注范围主要是慕尼黑周边以及南德瑞士边境附近，以上信息供大家参考了解。
一个朴素的逻辑，我关注的范围，土地价格每年都是在增长的；整体上通货是在膨胀的这个通过你grundbuch上和上一个房主购房贷款的金额做对比就会有很切实的感受。工人工资是越来越高的（以后估计机器人盖房或者其他高科技应用，人工成本这块可以降低一些），建房的要求是越来越多的短期看成本是增加的，以后成本降下来估计开支会下降？ps过去的经验告诉我，政府定期会出台一些“惠民”政策主动帮你抬高支出，比如2022或者2023年后就不能在更换烧油的锅炉了，新房kfw能耗等级要求越来越严格没准以后要求负数Y的房子本身要像大树一样净化空气。。。。
还有一个很神奇的点，就是利息或者利率可能是被提高了，就好比房价，有时候钱不值钱了，房价也是会变高的。。。变高的贬值。。。

乐水鸣佩环

这帖子现在应该对多数华人影响不大，毕竟多数人最多拥有投资房，持有10年以上的还是少数。 至于自住房，涨跌都跟我们没关系，除非真有爱倒腾自住房的。

EFH

众所周知，当谈论中国房价的时候，中国等于北上广深，当谈论德国房价的时候，德国等于西德+柏林。
这种话题没什么可争论的，资源越集中的城市，房价必然上涨。像东德那边大片的城市房价都在降。比如刚查了个叫Bautzen的城市，在萨克森州，不到4万人口，估计论坛上没人听说过，今年公寓价格比去年降了7%点多。估计有生之年能在德国看到白送的房子。
疫情只是加速了德国大都会外围城市的房价增长速度（印钞放水、在家办公成为可能、对个人空间越来越重视等因素），顺便推高了核心区域的房价，但是你们去看那些前不着村后不着店的小镇或农村，房价的增幅并不夸张。
至于以后，只要前提条件没变（资源集中、人口净迁入量高），房价必然持续上涨。政府也只是保障人人能住得起房，而不是人人都能买得起房。买不起的房子就把它当成奢侈品看待就完事了。要么就到东德买块地，盖房种菜自给自足也挺好，别老吵吵房价贵、买不起房。

jingnan

最近电视里经常播放木材涨价，铁涨价，铜涨价，各种原材料涨价。
想想为什么？ 如果谁拿到政府平白印出的大笔钱，而且他还知道明天还要印这么多，他要干什么？ 当然是抢先换成真金白银， 明天涨价了，他就是白拿盈利。
房子也是这样
德国人可以不买，移民可以不买，但是美国投资公司有可能买

nemos1

我觉得楼主的逻辑放在大多数大城市都是说得通的。
以前西班牙意大利希腊等南欧国家，他们的通胀率和利率也很高，老百姓也不见得多有钱，不过他们的住房自有率还是很高的，因为他们也把这个当成一个投资的渠道。这几年的房价上涨也让很多德国人意识到了这点，加上不停的说老年贫困这个议题，所以现在在德国的大多数人，包括德漂，都开始把房产做为一个投资的渠道，这就会让房价坚挺。

握紧阳光

zhaomoyan1 发表于 2021-7-6 19:26
个人经验中产这里无论是德国还是中国乃至美国基本个人资产主要配置都是房产这个还是很有道理的，越来越感觉 ...

说得没错，房产的出售速度是很明显的指标。很多人都在好奇，动辄100万的房子究竟是谁在买？还在好奇的功夫，房子就卖掉了。

过去20年以来，房价只有在一段时间内统计学数据上出现了2%左右的跌幅，其余都是一路上涨。通胀性上涨也好，真正绝对上涨也好，数字上就是上涨了。

房价会一步一步突破人们的心理承受能力，再帮人们新建一个心理承受能力，就是这么简单。

懒懒虫

cgndhx 发表于 2021-7-6 16:46
影响房地产市场的是住宅房，给难民住的是保障性住房，像集装箱式的临时住房或简易的公寓，这样的房子和土 ...

他们买不起总有人买得起，有人住是关键，不管是租的形式还是自购，每一个房子都得有人买下来的。其实买房子的最终是银行，购买人分担银行的风险赚一份。

xixi00

现在买第一套房子的人，能买的起1M的人不多，但是很多人是房价还没这么高时已经买了第一套房子，赶上了车。现在换第二套大一些的房子，补个差价很多人还是能负担得起的。德国大城市的房价大多相当于30年的房租，个人觉得还会再涨一些，但是不会像之前哪些年涨了几倍了，个人预测像柏林这样的大城市的好地段最多还会再涨一倍，包含通胀的因素。

jingnan

另外，房价上涨也不是肯定是好事， 也许买房50万，费力气20年还完，房价涨到200万。
也许那时候上街吃饭，一顿饭要100万

maidongxidemao

jingnan 发表于 2021-7-7 16:16
另外，房价上涨也不是肯定是好事， 也许买房50万，费力气20年还完，房价涨到200万。
也许那时候上街吃饭， ...

嗯，这也是我前面的意思。不能单纯看房子的绝对价值，要看相对价值。通货膨胀会造成房价涨，但是如果其他的都涨，就看谁的涨幅更大了

maidongxidemao

xixi00 发表于 2021-7-7 16:07
现在买第一套房子的人，能买的起1M的人不多，但是很多人是房价还没这么高时已经买了第一套房子，赶上了车。 ...

不是这样吧？你的差价永远是按照现在的实时价位的。50万的房子哪怕现在涨到80万，你想买1M的房子就要补20万。现在1M的房子按照同样线性算，当年只要62.5万。也就是说当年如果你只要多出12.5万就可以买下来的房子现在要多出20万。有什么区别呢

xixi00

maidongxidemao 发表于 2021-7-7 19:05
不是这样吧？你的差价永远是按照现在的实时价位的。50万的房子哪怕现在涨到80万，你想买1M的房子就要补20 ...

我是说换房，就是卖了以前的房子，再买个大点儿好点儿的。柏林好地段的房子，买的早的现在已经是买时3倍多的价格了。按你说的例子如果在房价没涨时25万买了好地段的房子，现在价值80万左右，卖了的话再添20万就可以买到1M的房子了。当时能拿出25万买房子的人现在大多也能再出20万来改善居住条件。当然不如当年一步到位买个35万的房子，现在就值1M多了。但大多数人看不到这么远，也不会知道房子会涨这么多，当时也会认为35万的房子太贵

Tsukiyomi

maidongxidemao 发表于 2021-7-7 19:05
不是这样吧？你的差价永远是按照现在的实时价位的。50万的房子哪怕现在涨到80万，你想买1M的房子就要补20 ...

有一种假设的情况是，如果当年第一套房贷不多或全款买下了，那么这些人手里的储蓄就像力士参孙的头发一样，慢慢长得很长了，而不用像一直租房的一样月光；他们的支付能力更强。

maidongxidemao

Tsukiyomi 发表于 2021-7-7 19:36
有一种假设的情况是，如果当年第一套房贷不多或全款买下了，那么这些人手里的储蓄就像力士参孙的头发一样 ...

其实就是，房价上涨让有钱的人更有钱，穷人更穷。以前买不起的，现在更买不起了

握紧阳光

xixi00 发表于 2021-7-7 16:07
现在买第一套房子的人，能买的起1M的人不多，但是很多人是房价还没这么高时已经买了第一套房子，赶上了车。 ...

没错，国内北上广就是走着这条路过来的。当年房价不高的时候咬牙买了第一套的人，后期置换的压力小很多。上海千万以上的房子，买家大多数是置换的，少数是首套房。

其实对于喜欢现金和存款的德国人来说，房产是一个很保值的东西，可惜他们就是不开窍

Hoard

握紧阳光 发表于 2021-7-8 08:13
没错，国内北上广就是走着这条路过来的。当年房价不高的时候咬牙买了第一套的人，后期置换的压力小很多。 ...

不要嘲笑这些不开窍的德国人，这是他们的国家，规则是他们定的。如果最后发现他们的土地房产都在外国人手里了，你看看他们的宪法是如何说的.

seerose816

握紧阳光 发表于 2021-7-8 07:13
没错，国内北上广就是走着这条路过来的。当年房价不高的时候咬牙买了第一套的人，后期置换的压力小很多。 ...

很有意思的话题。
现在杜塞公寓新楼盘6000起，我已经觉得很贵了，因为缺乏想象力。而且感觉租金上涨缓慢，能够承受高租金的毕竟少。所以最后就变成投资回报率变低了

长汀烧大块

seerose816 发表于 2021-7-8 23:35
很有意思的话题。
现在杜塞公寓新楼盘6000起，我已经觉得很贵了，因为缺乏想象力。而且感觉租金上涨缓慢 ...

租售比本来就在逐年降低，我看我家周围附近过去四年房价涨了35%，租金也涨不过只有12%

dogofBerlin

Tsukiyomi 发表于 2021-7-7 19:36
有一种假设的情况是，如果当年第一套房贷不多或全款买下了，那么这些人手里的储蓄就像力士参孙的头发一样 ...

为什么租房就是月光？如果租房月光，买房的首付又是怎么来的？

xiaochongchong9

租售比要看, 但是也不用盯很紧吧? 比较下天朝的德国的?
同意楼主, 德国人民慢慢觉醒了. 我挂个租房广告, n多中介打电话来问, 考不考虑卖? 奥地利,瑞士的中介居然都有.有人租房甚至把买房的资料都带来, 意思就是租着好, 能不能买? 对于这种, 统统婉拒
5年前或3年前, 汉堡周边比如, 50km内开车, 公共交通圈半小时内的, 比如Hittfeld, Elmshorn, pinneberg Schweizenbek, Mölln, 甚至Ratzeburg, 幸运的话能找到很好租售比的房子, 现在? Immowelt上的EFH不仅价格翻番,房源都很少了. 德国人也开始买房自住了, 和中国人一样, 买涨不买跌, 涨的趋势在那儿了, 按照菜篮子价格算, 首付,贷款和优惠在, 大抵有个正常的稳定工作, 都会慢慢上车的,而且是自住搬到郊区EFH, 市区原自住公寓房变投资房的很多啊

xiaochongchong9

对于地段的理解: 谁能来解释下Sylt的房价? 配套,规模, 景观,气候我看着都不是一流的...但就是一流的传统房价

乐水鸣佩环

jingnan 发表于 2021-7-7 15:16
另外，房价上涨也不是肯定是好事， 也许买房50万，费力气20年还完，房价涨到200万。
也许那时候上街吃饭， ...

没事，那时候月租可以吃30顿饭，管你一个月饿不死没问题。