日本的“冰火两重天”：经济复苏面临寒冬，房地产投资却更火了

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作者：金投网
在发达国家，疫情后复苏正在迅速推进。在美国，46%的人口完全接种了疫苗，制造业和服务业的扩张速度接近历史最高水平。即使是在复苏较慢、最初为疫苗推广而挣扎的欧元区，随着经济重开和免疫计划大幅加快，商业活动也以15年来最快的速度增长。
然而，日本的经济复苏却难以获得动力。上周公布的调查数据显示，受新冠病毒疫情再次爆发的拖累，私营部门活动在6月底处于收缩区域，这迫使政府在大城市实施紧急状态。



1. 疫情下经济困局难破，房地产市场却排名世界前列
在美国和欧洲，恢复正常意味着增长和货币刺激的退出。在日本，这意味着持续的通缩压力和超宽松的货币政策。同样令人担忧的是，日本在疫苗接种方面远远落后，只有9%的人口完成了疫苗接种。
然而，尽管亚洲最大的发达经济体可能错过了发达世界的大幅反弹，但它一直是疫情爆发以来最具弹性、表现最好的房地产投资市场之一。
仲量联行的数据显示，今年第一季度，东京是仅次于波士顿的全球交易量第二高的城市房地产投资市场，交易量接近80亿美元，在2020年全年排名第三。



同样令人印象深刻的是，去年海外投资占比达到34%，为2007年以来的最高比例。另一个更显著的比率是，和同属于亚洲市场的中国和韩国相比，日本的国内房地产投资占比最高。
仲量联行的数据显示，尽管病毒引发了人们对未来写字楼需求的担忧，但今年第一季度，写字楼占日本投资交易的52%，与疫情前的水平相当。尽管东京的租金承受着压力，但去年写字楼的净吸收率甚至高于2019年，这有助于将东京的空置率保持在2%以下。



第一太平戴维斯驻东京的亚太(不包括大中华区)首席执行官曼奇尼表示，日本房地产投资市场的强劲表现表明，引人注目的黯淡经济数据对投资者情绪几乎没有影响。
2. 为何日本能成为亚洲房地产投资的“明星”？
不过，其他国家特有的因素有助于解释为什么房地产投资者会被吸引到日本。



首先，亚洲没有其他市场具备日本所提供的流动性和稳定性。日本不仅在亚洲年度交易量中占据最大份额，而且长期以来一直被视为一个安全港，其支撑因素包括政治稳定、相对较高的市场透明度和拥有大量可靠租户的核心房产。
其次，尽管外国投资者面临着来自成熟的本地机构投资者基础的激烈竞争，但国内资本的实力使日本房地产市场更能抵御外部冲击。它还增加了该行业的深度，为海外投资者实现规模提供了坚实的基础。
第三，投资市场正在拓宽，买家将目光投向东京以外的地方。仲量联行的数据显示，今年第一季度，日本第二大城市大阪是全球交易量第15大的房地产市场，而大大阪、名古屋和福冈地区去年合计占日本交易量的四分之一，2010年这一比例为12%。



第四，日本房地产市场的成熟及其充足的流动性，在物流和多户住宅领域尤其具有优势，这是自疫情爆发以来最受欢迎的两个资产类别。根据房地产咨询公司RCA的数据，去年日本占亚洲物流交易的39%，投资者越来越被吸引到更大的地区城市。
然而，正是日本租房行业的吸引力，在很大程度上解释了该国房地产市场的强劲表现。日本的多户住宅市场是亚洲规模最大、全球流动性最强的市场之一，它符合正确的标准：入住率持续高企，租金收入稳定而富有弹性，由于日本的超低借贷成本和收益率进一步压缩的空间，其定价具有吸引力。
同样重要的是，文化因素也在起作用。与自疫情爆发以来席卷美国和欧洲的大规模裁员形成鲜明对比的是，日本不赞成大规模裁员。此外，工人们更渴望回到办公室。这两个因素都支撑了多户家庭资产的韧性。
说到发达经济体的快速复苏，日本显得与众不同。然而，在房地产投资市场，它是亚洲的明星。