德国房价上涨的驱动因素分析

袖底香

建筑商都知道德国建房费用越来越贵，这个高额费用最终必然转嫁到租户和房主头上。但是为什么呢？德媒分析了价格驱动因素。


无论是租房还是购置自住房或者自己建房，成本一直在不断上涨。德国联邦银行预测，德国城市房价的增长已经高于经济增长水平所能解释的15％至30％，而原因是多方面的。


停车位
很多开发商默认有一个公寓必然有一辆车 ，那么在新建筑物中必然要建停车位。图宾根市市长向媒体表示，某些地区强制规定，每个公寓一定要带一到两个停车位。而在城市里，停车位通常只能建在地下，一个停车位至少需要3万欧元，而城市里有很多人因为各方面原因，不再拥有汽车，这就是为什么我们将每间公寓的停车位减少到0.4个的原因，从中能节省大量的资金。从整个房地产行业看，中央房地产委员会（ZIA）的主席Andreas Mattner就认为对于停车位的要求是“无意义投资”。这种强制性规定是僵化的，并且经常超出市场的实际需求。


土地价格
自2000年以来，德国每平方米建筑用地的平均价格上涨了46％，联邦建筑，城市和空间研究所（BBSR）在9月份发布的一项研究中写道：“高地价使很多计划盖新房的人无力承担。”


能效
2016年，德国法规对于建筑物能效要求更严格，包括加热，空调和热绝缘能量消耗的规定甚至可以说代表了今天的技术极限，中央房地产委员会主席警告：严格的能耗要求使房价平均上涨百分之八。
另一方面，绿党政治家则认为新标准“使用的市场技术简单易行”。而由汉堡环境局委托进行的一项分析2011年至2014年间的新建筑的研究则认为新房的能效要求对整体成本的影响不大。

供求关系
房产的最终价格还是取决于市场的供需上。新建的公寓主要取决于当地市场状况，而德国目前建筑业很难应付强劲的市场需求。而麦肯锡咨询公司在最近一次分析报告中预测：“停滞不前的生产力和建筑行业有限的生产能力应该会导致房产价格进一步上涨。“

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jingnan

其实房价上涨， 主要取决于2点。
1. 地皮价格上涨， 这里面国家整去很多钱
2. 建造费用上涨， 现在房价的制定， 开发商不按成本算， 而按2.x%出租盈利倒算。

国家只限制房租， 不限制房价， 地皮价， 属于缘木求鱼

Erteilung

jingnan 发表于 2018-5-9 11:01
其实房价上涨， 主要取决于2点。
1. 地皮价格上涨， 这里面国家整去很多钱
2. 建造费用上涨， 现在房价 ...

看得好深刻啊，这样情况下，开放商最大获利，然后就成了不解的循环了。
国家是想通过市场来调节房价？

marymary

jingnan 发表于 2018-5-9 11:01
其实房价上涨， 主要取决于2点。
1. 地皮价格上涨， 这里面国家整去很多钱
2. 建造费用上涨， 现在房价 ...

难道房价的上涨不是因为供求关系吗？每年来德国的人口越来越多。

另外，政府怎样能控制房价的上涨？限购？好像西方国家都没有限购。

就想真诚讨论啊

xiaoxiliushui

我觉得房价上涨主要决定于供求关系，影响供求关系的主要是人口，贷款利率。这是这些年我们从大城市房产市场看到的。一旦利率上去了很多，德国人算算不值得买，需求就会减少，毕竟大部分德国人买房是自住，投机的人很少的。现在政府又推出买房补助，门槛设得让大部分中产家庭都能拿到钱，意思很明白，就是刺激大家买房的意愿，维持房子的价位，因为政府从中挣了不少钱。所以限购应该不会有，控制房价就是喊给底层拿救济的人听的。

Erteilung

jingnan 发表于 2018-5-9 11:01
其实房价上涨， 主要取决于2点。
1. 地皮价格上涨， 这里面国家整去很多钱
2. 建造费用上涨， 现在房价 ...

看得好深刻啊，这样情况下，开放商最大获利，然后就成了不解的循环了。
国家是想通过市场来调节房价？

艺术柏林

呵呵，这就是难民经济，垃圾人口移民经济，来德国当大爷，反正政府包吃包住，但这些钱嘛，最后都是要工薪阶层买单的

xiaoxiliushui

艺术柏林 发表于 2018-5-9 13:21
呵呵，这就是难民经济，垃圾人口移民经济，来德国当大爷，反正政府包吃包住，但这些钱吗，最后都是要工薪阶 ...

对阿，现在才理解德国政府为什么欢迎难民来德国。

harryzs

xiaoxiliushui 发表于 2018-5-9 12:52
我觉得房价上涨主要决定于供求关系，影响供求关系的主要是人口，贷款利率。这是这些年我们从大城市房产市场 ...

...现在政府又推出买房补助，门槛设得让大部分中产家庭都能拿到钱.....

家庭年收入7万5就是中产了？？？

harryzs

供求呀。。。。
东德小镇一套公寓5万，也没有人要。
慕尼黑一套公寓50万，秒抢。。。。

jingnan

marymary 发表于 2018-5-9 11:23
难道房价的上涨不是因为供求关系吗？每年来德国的人口越来越多。

另外，政府怎样能控制房价的上涨？限 ...

房租也是供求关系啊，政府为什么只想限制房租?

房价涨了，房租不能涨， 罪后是错误投资者买单。
这样可以把赤字转嫁投资者头上，谁还说不出什么