年轻夫妇二人带一位2016年的小鲜肉打算买房，向坛里各位大佬请教

ssaasw

在德国十一年了，读书毕业后工作2年多，现在夫妻双方都是自由职业者。由于家里新添了一位小鲜肉，不再打算到处漂泊租房住，准备出手买一栋Einfamilienhaus给小朋友日后成长扎根做个准备。现有一开发商建的4x Einfamilienhäuser在售，看了他们简单的Exposé很感兴趣,打算进入实质交涉阶段。由于本人对不动产菜鸟一枚，请教各位，对购买这种projektiert的期房是怎样一步一步往下走的呢，和开发商是怎样交涉购买的呢，恳请各位大神赐教。房子在明斯特，居住面积knapp160平，Grundstück 550平，Stillvoller Neubau Schlüsselfertige Abgabe, Keine Provision， Baubeginn 2Q 2016， Fertigstellung 1Q 2017, Kaufpreis Knapp 500,000EUR(inkl. Nebenkosten). 由于双方都是持有期限的商业签证，不知道对于Baufinanzierung这块和银行有没有的谈。如果拿不到贷就打算含泪一把付。谢谢大家，请多指教。

ldstar2006

自由职业者 那基本就告别贷款了。还是有限签证 基本更没戏了。 准备好一次付清吧。
看好房子 就是notar 签合同。开发商一部一部给你们发账单。付款。到最后交房。 付尾款。没了。

jingnan

自由职业，估计要高首付，而且要你的公司帐，盈利好的话，还是能贷到款的。有含泪一把付的能力，还是能贷到款的。

先认真看房，多学习，很少有看第一个房就合适，就成功的。

杨桃

买房是个持久战，多看看再决定吧。

Bobbyschatz

自营首付一半，公司帐面有盈余，一般能贷到款

乐水鸣佩环

你要注意，开发商说的Nebenkosten跟贷款者眼中的Nebenkosten有时候不是一样东西。 保险起见让他给你开一个Kostenaufstellung，看看Notor和地皮税是否已经包含，还有铺设管道线路的钱是多少，是否包含了MwSt. 这几项一来一去有时候就是几万欧。

买期房，很多开发商有Option让你选，基本上样板房都是最简单的材料和供暖，你得提前看看他们的Option Katalog，是否里面的Option都贵的离谱，如果是那样，基本你们在建房过程中还得额外开支5%-10%不等。

mies

写的50W,但是要做好准备,房价里面如果要有自己的Sonderwunsch至少加20%的的款项出来,另外Nebenkosten一般也不包括Baunebenkosten,这个大概再来个3W吧

kidkudo

你先把贷款这些搞清楚了再来看吧

adrenalin

开发商开价就50万，再加上sonderwunsch，各种aufpreis，家具 花园，真正弄到能搬进去住的程度，估计65万＋

ssaasw

感谢大伙积极支招，万事皆有可能，毕竟贷款对我来说又不是什么讨巧的事，能贷最多好处就是缓解些现金流而已。抱着不指望的心态的今天约了我公司银行Betreuung的人去谈谈，回头给大家做个汇报。让类似我这种情况的兄弟姐妹日后买房贷款也有个参考。再次感谢大伙。

ssaasw

乐水鸣佩环 发表于 2016-4-28 08:53
你要注意，开发商说的Nebenkosten跟贷款者眼中的Nebenkosten有时候不是一样东西。 保险起见让他给你开一个K ...

谢谢你，我没写清楚，kaufpreis是差不多45万，加上公证和税金等的Baunebenkosten后差不多50万。

ssaasw

ldstar2006 发表于 2016-4-28 08:02
自由职业者 那基本就告别贷款了。还是有限签证 基本更没戏了。 准备好一次付清吧。
看好房子 就是notar 签 ...

谢谢你的信息。

ssaasw

jingnan 发表于 2016-4-28 08:09
自由职业，估计要高首付，而且要你的公司帐，盈利好的话，还是能贷到款的。有含泪一把付的能力，还是能贷到 ...

谢谢你，一直在不断学习中。

ssaasw

杨桃 发表于 2016-4-28 08:22
买房是个持久战，多看看再决定吧。

谢谢你。我知道了。

ssaasw

Bobbyschatz 发表于 2016-4-28 08:43
自营首付一半，公司帐面有盈余，一般能贷到款

谢谢，正在了解中。

ssaasw

mies 发表于 2016-4-28 08:57
写的50W,但是要做好准备,房价里面如果要有自己的Sonderwunsch至少加20%的的款项出来,另外Nebenkosten一般也 ...

多谢指教

ssaasw

kidkudo 发表于 2016-4-28 09:34
你先把贷款这些搞清楚了再来看吧

正在了解中，谢谢。

ssaasw

adrenalin 发表于 2016-4-28 09:43
开发商开价就50万，再加上sonderwunsch，各种aufpreis，家具 花园，真正弄到能搬进去住的程度，估计65万＋

谢谢你的信息。

kidkudo

ssaasw 发表于 2016-4-28 12:27
正在了解中，谢谢。

另外从长期看，除非对面积要求很高，彻底在这里定了，否则我个人觉得买dhh更合适

万一有个变动也好换，efh总体来说在明斯特这种地方，应该不是很好转手

毕竟你总价在那

asdre

kidkudo 发表于 2016-4-28 12:33
另外从长期看，除非对面积要求很高，彻底在这里定了，否则我个人觉得买dhh更合适

万一有个变动也好换 ...

明斯特房子特别好卖，价格特别高，别小看了

chezshen

好便宜。。。。。。。。。

asdre

如果准备留在这就买吧，如果不留在这，买的话就挺被动的。
明斯特房子也是越来越贵，市区新房到8000甚至一万的都有，而且特别好出租。

asdre

你买的还是比较偏的地方吧，如果那个地方土人太多，以后不好出手，也要看地区的

kidkudo

asdre 发表于 2016-4-28 13:25
明斯特房子特别好卖，价格特别高，别小看了

EFH哪里都不好转手的，不单单就明斯特而言

95017638

kidkudo 发表于 2016-4-28 14:45
EFH哪里都不好转手的，不单单就明斯特而言

阿。。。。我家刚在很市中心买完wohnung以后就开始后悔当初怎么没稍微往外点加点钱直接买个EFH。。。。。wohnung现在发现什么都和邻居商量物业商量真是麻烦啊。。。。有人想要这种，有人要那种，才8户，每次物业会都开6，7个小时，还那么多事情商量不过来。。。。。几家想装滤水器，几家说不装要补钙，各种破事儿唉。。。。。

kidkudo

95017638 发表于 2016-4-28 15:25
阿。。。。我家刚在很市中心买完wohnung以后就开始后悔当初怎么没稍微往外点加点钱直接买个EFH。。。。。 ...

对阿，因为你自己的个性wunsch很多，所以你卖的时候，其他人是否喜欢就另外一回事了

asdre

kidkudo 发表于 2016-4-28 14:45
EFH哪里都不好转手的，不单单就明斯特而言

这个真要看情况。

kitkat

kidkudo 发表于 2016-4-28 14:45
EFH哪里都不好转手的，不单单就明斯特而言

好不好转手看地方吧，有的地方房源少，反而显得挺紧俏了，遇到好几回被秒的事情

ssaasw

刚从银行和我的Ansprechspartnerin谈完回来，和大家汇报一下关于自由职业者买房寻求德国银行Baufinanzierung的情况。我公司的Geldinstitut是Sparkasse Münsterland Ost，公司注册刚一年多一点，手头是从学生转的第一次2年的Aufenthaltserlaubnis für Selbstständige Tätigkeit. 从我的个人背景的实际情况出发，得到了银行房贷口头上的Zusage。给大家总结一下银行对于像我这种情况房贷放贷的评判标准。
1. Aufenthaltstitel befrist oder unbefrist spielt keine entscheidende Rolle
2. Monatlicher positiver betriebswirtschaftlicher Bericht von Steuerberater gilt als ein wichtiges Kriterium für eine Baufinanzierungszusage von der Bank.
3. Vermögen bzw. Eigenkapital in Deutschland muss nachgewiesen werden, wie viel Geld du denn bereits hast.
4. Der Kaufpreis des Hauses, wie du es dir leisten kannst.

总结下来，银行放贷的目标客户是有偿还能力的，安全守信的。当然银行放贷不是为了帮助你，而是为了安全的赚钱。所以你自身必须要有钱，必须要有钱，必须要有钱才能贷到钱。重要的事情说三遍。

Sparkasse在不动产上还是很有发言权的，银行的Sachverständiger对明斯特的不动产市场是给于konjunktureller Immobilienmarkt的评价的。买入评级。他们根据我个人的情况给出如下建议方案。付300.000-350,000EUR 贷100.000-150.000EUR，1,62 sollzins, 10 Jahre,  5% Jährliche Sondertilgung. 然后我觉得利息太高，拒绝了贷款的事，走人，等两天看看银行的动向再说。

ssaasw

上个房子的图，大家看图说话，相中1号楼。看看值不值得入手，谢谢大家。