求教大神， 关于贷款问题

流晓咪拓

近期同sparkasse 谈贷款买房问题， 给的angebot有点迷茫，不知道如何选择， 求教了。
2手房， 总价33万， 5到6万首付，贷款27万。
1，fest zinsen 25年 1.8到2，
2， 混合浮动zinsen, 20年， 其中10年期，1,2的zinsen， 10年过后，再谈zinsen, 款额自己定，比如说可以选10万
15年期，1,6的zinsen, 比如说选17万，15年后再谈zinsen, 这样混合还，每月一共还1200左右。
当然2，不知道10，或15年zinsen是什么情况。还是这种angebot太忽悠了。
我倾向于1，但是不知道2有利在哪里。求赐教。谢了

fisch333

周围人大部分都选的是第二种哦,先绑定10年或者15年的,之后的之后说

马年好运

同问，一和二到底利弊搞不清，我还以为一好呢，见底了，到点还完。太多学问！谢谢大家！

三宅一生

你的第二种所谓混合浮动Zinsen，实际上就是10年fest Zinsen的贷款。区别只在于：第一种期限（25年）之内可以还完完全贷款额，但是第二种期限（10年）之内还不完。

那还不完怎么办？没关系，银行无所谓的，他会在期限快到的时候跟你坐下来再谈一次，你那个时候可以根据自己当时手头上的情况，决定是一次还清所有余款呢，还是全部余额和银行再签一个贷款合同呢，还是还一部分之后继续贷款剩下的部分呢。这是很灵活的决定。

至于该选10年还是25年的决定，也并不难，看Zins嘛~ 也许你会觉得最近的贷款史无前例的低，这是没错的，所以你可能是在担心，如果签了10年的，10年之后贷款的Zins没有今天这么低了的话，那10年之后如果再跟银行签贷款付余款的话，利息就会比现在给得多了，所以，你想选1。但你要知道，银行现在给你的这个25年的Zins和10年的Zins之间，有至少百分之0.6的区别。

如果你现在跟他签了25年的，也就是说前面10年，你要每年都比签10年的多付百分之0.6，按照你贷款27万来算，每年至少多付1千多吧，具体是从1600起，每年递减一点点，不多~

如果你现在跟他签了10年的，那每年至少省那个1600欧递减的，可以省10年。我们假设你这十年每年都没有余钱还Sondertilgung，只付每个月那1200还贷款，那到了10年的时候你手头上还剩下21万的余款要付。我们再假设你到时候还是没有半毛钱能一次还银行，于是只能继续全额贷款这21万。最后，咱们再假设到时候德国经济一片大好，贷款10年的利息升到了2.5%，比现在贵一倍多。那么，发生了什么呢？从这第11年开始，接下来的10年，你每年比从一开始就签了25年的，要多给1千多，具体是从1500欧起，每年递减一点点，不多~ 现在看出来了么？你前面10年省下的的利息，后面10年慢慢多还回去，差不多持平，不亏不赚。但只要10年后贷款利息低于2.5%，你就赚了，而如果高于2.5%很多，你会亏。但是你不要忘了，我前面的假设都是最糟糕的情况。正常来说，你每年多少都能还点Sondertilgung，加上升职加薪中彩票爸妈发红包的几率，10年到期的时候，多少也能一次性还给银行一些，这样七七八八下来，10年后你应该用不着跟银行继续贷款21万那么多。即使到时候利息真的超过2.5%，你可能还是不至于每年 比一开始就25年贷款的多给1500那么多。加上前面10年你省下的利息，总的来说，赢面比较大~

如果你觉得我说的有道理，想签10年的，那我最后再给你个建议：不用跟银行现在就说好咱们10年后要如何如何，现在就再跟他签一个之后继续15年的如何如何。10年后那天的灵活性和主动权要掌握在自己手里！现在就跟他谈好了这10年贷款就OK，结束时候咱们再说~ 你忘了，他也不会忘了找你谈的~~ 再说，说不定你换家银行贷款还他剩下的余款呢~

加油咯，祝你顺利！

流晓咪拓

fisch333 发表于 2015-4-1 23:25
周围人大部分都选的是第二种哦,先绑定10年或者15年的,之后的之后说

这种有什么优势吗？

流晓咪拓

三宅一生 发表于 2015-4-2 11:32
你的第二种所谓混合浮动Zinsen，实际上就是10年fest Zinsen的贷款。区别只在于：第一种期限（25年）之内可 ...

解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情况一样吗？银行人员说的是10年和15年的混着，同时laufen，但是金额自己定。但是你说的只是1个laufzeit，比如10年。银行当时说的时候，我们听的不很明白，不太了解两个利率一起进行是个什么情况？

每年还多少钱怎么个算法？比如10年1.2的zinsen,每月1200，一年还钱数就是1200(1+1.2%)*12 ?我觉得你分析的很有道理，如果计算正确，当然先签10年这种比较合算。银行给我们提供给了sondertilgung, 10%。 我们觉得应该每年下来除开还贷的钱，还是可以稍微攒一些的。只是不敢保证一定能还到10%。不过听说如果头一年还不到10%，sondertilgung就会被银行取消，不晓得你知道这个吗，是不是真的。

至于10年之后，如果有余钱能全额还掉本金或者部分本金是最好不过的，只是银行同意还本金吗？或者像你提议的，现在就和银行谈好一个续签15年固定zinsen的贷款。这种情况也可以和银行谈吗？按这种情况，其实有10年之后都要不了15年，或者更少就可以还完，当然是希望，呵呵

三宅一生

流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...

我又看了一遍你的一楼，这次终于彻底明白你的第二选方案是怎么回事儿了。他是想跟你签两个同时开始的贷款合同，都是固定利息的，分别是10年期和15年期，总额是27万，至于你想怎么在这两边分这27万，又怎么在这两边分你的Rate，他无所谓。

如果你认同我之前对比25年和10年的例子，你就能轻易的明白，对比这10年和15年的情况是一样一样的，也就是说，还不如27万全指望10年贷款，分给15年贷款合同0欧。也就是说，只跟他签一个10年的就好。

分散两边的唯一好处是：给你10年后的那个决定时刻做个利息保障，即，如果那时候利息高到一个不行，你还有15年那个利息没变过，所以利息损失仅限于10年那个。但如果你对你10年之内Sondertilung的能力稍有信心，同时对德国的经济巨快复苏没有那么多信心的话，果断用不着这个保障~

三宅一生

流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...

关于你的 10% 的Sondertilgung，我觉得很猛！这么高的Sondertilgung，真的是针对那种，每个月还Rate，还能存出一大笔钱的人来说比较有用。一般人一般合同的话，5%就很合理了。如果你还不满10%，只能勉强还到5%的话，多余的对你没有半点用处。

举个例子，教你一个简单的办法估计自己还Sondertilgung的能力。例如你每年预计能最多攒下不到3万欧，去掉你每个月还他的Rate1200，那就还剩下1万五左右的多余还款能力，这个钱大概就是你的27万贷款的5%多一点。如果你的实际情况和我说的这个例子相似，那你可以果断问银行能否只要5%的Sondertilgung，让他把你的Zins降下来一点。如果银行同意，就跟他讲价尽量降低Zins。如果他说Zins已经最低了，那你就留着你的10%的Sondertilgung，等着中彩票的时候一次还他一堆！

至于还不满下一年是不是会取消，每个银行的实际要求都不同，一定要先跟你家银行问好了！除了这一点要问明白之外，还有一点，就是每年还Sondertilgung的日子是固定的某一天呢，还是只要是这一年，随便你哪天爱还他都行，这个也是每家银行不一样~ 切记切记！

三宅一生

流晓咪拓 发表于 2015-4-2 13:24
解释太详细了，感谢！！有点不明白的，还想请教一下。你说的这个固定10年的浮动利率，跟我说的第二种情 ...

关于你的最后一个问题：你不用现在就跟银行谈10年之后跟他续约的事儿。第一，对你不利，主动权要争取掌握在十年之后的你手里，不是今天的银行手里。第二，银行没办法跟你做这个合同，因为他无法预计10年之后的贷款利息，谈贷款合同的利息都是短期有效的，不能预约！第三，所有帐面上一算就知道 每年只还Rate到期还有余额未还完的那种贷款合同，在你的10年期固定利息条款下面，都有另外一条，明显标示着：从10年期后的第一个月开始，余款自动转为浮动式，根据当时的具体利息相应调整。而浮动式贷款的特色就是，你爱哪天还多少都随便你，而且可以任意找一天全部或部分转为固定利息的贷款。这个特色也就意味着，你可以第一天就还他一半，同时告诉他，剩下那半，咱们签个新合同，就来个10年8年吧，利息嘛，你都跟我说说看，让我琢磨琢磨~~

懂了么？

peonyinnov

三宅一生说的很有道理，所以我当时也只绑定10年利率。其实我觉得sondertilgung都不用着急还，把sondertilgung的钱放中国做稳定的投资，哪怕定期存款收3，25利率还这里1点几的利息。等到10年后再把这笔钱全取出来一次还清。而且这样做还有个保险的地方是万一失业，两个月不交贷款都要拍卖楼了，那有笔钱在中国定存万一有事也能撑个一两年还房贷没问题，在这段时间里找工作或是卖房都好办。

流晓咪拓

三宅一生 发表于 2015-4-2 14:43
我又看了一遍你的一楼，这次终于彻底明白你的第二选方案是怎么回事儿了。他是想跟你签两个同时开始的贷款 ...

你的意思是，完全没有必要选择1个15年的贷款同时进行，只要选一个10年的，或者说直接把27万全放到10年的贷款里，因为有可能10年后利率不会超过2.5，也有可能我们有余钱还sondertilgung或10年后一次还清一部分。大侠能不能多解释一下，10年和15年同时还是个什么情况？我认为的是两个单独的贷款期限，要么一前一后，加起来共25年。但是银行说的又是同时进行，但如果同时进行，一个月应该不止1200，一个10年的还1200, 另1个15年的不是也要还1000多吗？你说的这其中的好处是，即使10年后利率变的很高，也有15年的做个保障，其实也就是再多保障5年，5年后又需要再谈了，是这么回事吧

流晓咪拓

三宅一生 发表于 2015-4-2 14:53
关于你的 10% 的Sondertilgung，我觉得很猛！这么高的Sondertilgung，真的是针对那种，每个月还Rate，还 ...

太有用了，谢谢！银行给我定了下周的第二次termin，那时候就估计要给银行表态选个还贷的方案。我们准备按你说的，减少sondertilgung到5%，问zins还能不能再降，希望银行到时候还能再给我们更好的angebot. 其实我自己认为，不论是10年后还一大笔，还是sondertilgung，最少还银行钱的方式当然是首付能尽量多付一些。但是现在看到坛子里好多朋友都提到现在利率低，完全没必要多付首付，可以留些钱投资理财划算之类的，我们也很犹豫。虽然钱不多，但也是老观念想少还些利息争取早点还完。也不晓得这想法对不对啊？

流晓咪拓

三宅一生 发表于 2015-4-2 15:02
关于你的最后一个问题：你不用现在就跟银行谈10年之后跟他续约的事儿。第一，对你不利，主动权要争取掌握 ...

哈哈，解释的很有意思。之前还担心怕银行不让10年后还本金，这样真是不错。我们准备把要跟银行落实的东西都写下来，看看银行的回答，尤其是你说的这个10年后的关于自动恢复为浮动利率的条款，到时候一定要仔细检查贷款合同！顺便问一下大侠，银行的贷款合同你们都是自己检查，还是给律师或者专家看？不过我觉得你是高手，合同对你应该没问题。太牛了，佩服

流晓咪拓

peonyinnov 发表于 2015-4-2 18:22
三宅一生说的很有道理，所以我当时也只绑定10年利率。其实我觉得sondertilgung都不用着急还，把sondertilgu ...

有道理啊！我们也观察过一些国内的基金理财，说的6-7%回报率的都有。不过都是写的预期回报率，也不晓得真实收益有没有这么高，而且国内投资项目也不敢，总怕有点风险。我们人太老观念太老了，呵呵。德国银行这边存款利息又太低，实在找不到合适的投资项目。

三宅一生

流晓咪拓 发表于 2015-4-3 09:20
哈哈，解释的很有意思。之前还担心怕银行不让10年后还本金，这样真是不错。我们准备把要跟银行落实的东西 ...

贷款的合同很简单，就那么几个点，利息，Sondertilgung，时限，贷款额，就这几个，跟Berater说好了之后立合同，签字之前仔细看清楚合同上这几点和谈的时候是一致的，就行了~

其他部分是所有银行统一的，按法律走，错不了的，所以你不用找律师，浪费钱而已~

三宅一生

流晓咪拓 发表于 2015-4-3 09:14
太有用了，谢谢！银行给我定了下周的第二次termin，那时候就估计要给银行表态选个还贷的方案。我们准备按 ...

其实做这个决定很简单，你有多余的钱的话，如果只是打定主意放德国，那银行几乎不会给你什么利息，那就还不如增加自己的付款额度，每年再多还Sondertilgung，这样就不用德国银行两头赚你的钱，至少可以省下一部分贷款的利息。但是，同样的钱，如果可以放回国内理财，又不担心人民币迅速贬值欧元迅速升值的话，那就该听Peonyinnoy的，那点贷款利息的损失很快就能通过国内的理财赚回来，而且还大有赚头~

看你的胆量和打算而已~

三宅一生

流晓咪拓 发表于 2015-4-3 09:05
你的意思是，完全没有必要选择1个15年的贷款同时进行，只要选一个10年的，或者说直接把27万全放到10年的 ...

银行的意思肯定不是你先跟他签一个10年的，然后十年后再签一个15年的，就像我之前给你解释过的，银行不清楚10年后贷款利息是多少，没办法和你签一个未来的合同。所以，他是想跟你签两个合同，一个10年期，一个15年期，同时开始。

你需要27万，每个月还款能力是一千二，要分成两个合同。举个例子，签10年的合同跟银行借15万，每个月还800，同时签15年的合同借12万，每个月只还这个合同400。10年之后，第一个合同到期了，假设当初你借的这15万还剩下7万块没还，那到时候你去跟银行谈怎么处理剩下的7万，一次还清还是继续贷款，贷多少年，bulabula。又再过了5年，第二个合同也到期了，假设你借的12万还剩下8万，那你再跟银行再谈这剩下的8万想怎么处理，同样的bulabula。

分一个合同还是两个，你每个月还贷款的额度，以及你得到的贷款总额，是一样的，没区别~

所以，这种分两个合同(一长一短)的方案，就正好介于一个纯短期（例如10年）合同和一个纯长期（例如20年）合同的中间。前十年短期合同能省下的利息没那么多，同样，10年之后，因为那时利息可能大幅升高你可能承担的风险也同样不会那么多。

peonyinnov

三宅一生 发表于 2015-4-3 20:18
其实做这个决定很简单，你有多余的钱的话，如果只是打定主意放德国，那银行几乎不会给你什么利息，那就还 ...

楼主如果担心汇率损失，中国银行好像也有直接定期存欧元，利息听说也不低。可以具体了解一下具体怎么存怎么取的问题。

如果确实靠谱，开个德国中国银行账号就可以把来回转帐手续费也省了。

peonyinnov

网上查了下欧元中行存款1年0.2，2年0.25 看来也对欧元没信心啊

三宅一生

peonyinnov 发表于 2015-4-3 20:30
网上查了下欧元中行存款1年0.2，2年0.25 看来也对欧元没信心啊

我早就对欧元储蓄没信心了，自从德国银行收我的手续费超过给我的利息之后。。。

流晓咪拓

三宅一生 发表于 2015-4-3 20:18
其实做这个决定很简单，你有多余的钱的话，如果只是打定主意放德国，那银行几乎不会给你什么利息，那就还 ...

明白了，谢谢大侠，感激，

流晓咪拓

三宅一生 发表于 2015-4-3 20:08
贷款的合同很简单，就那么几个点，利息，Sondertilgung，时限，贷款额，就这几个，跟Berater说好了之后立 ...

好的，都记下了，受教了

流晓咪拓

三宅一生 发表于 2015-4-3 20:40
银行的意思肯定不是你先跟他签一个10年的，然后十年后再签一个15年的，就像我之前给你解释过的，银行不清 ...

现在明白了，原来是这么回事。谢谢你回复的这么详细，打字不容易，真是好人！！

流晓咪拓

peonyinnov 发表于 2015-4-3 21:25
楼主如果担心汇率损失，中国银行好像也有直接定期存欧元，利息听说也不低。可以具体了解一下具体怎么存怎 ...

我在国内银行存过一些，也没听过利息多高。回国取的时候也不方便，还要提前几天通知他们，小麻烦

流晓咪拓

三宅一生 发表于 2015-4-3 20:40
银行的意思肯定不是你先跟他签一个10年的，然后十年后再签一个15年的，就像我之前给你解释过的，银行不清 ...

哈哈，很有用，帮大忙了。感谢女侠！

irvine

peonyinnov 发表于 2015-4-2 18:22
三宅一生说的很有道理，所以我当时也只绑定10年利率。其实我觉得sondertilgung都不用着急还，把sondertilgu ...

2个月不交贷款就要拍卖？银行应该不会期限这么短吧？

yayoi

LZ，请问最后你怎么选的？第一家问的是DB，已经被各种angebot还有bauspar绕糊涂了

liukk

三宅一生 发表于 2015-4-2 14:53
关于你的 10% 的Sondertilgung，我觉得很猛！这么高的Sondertilgung，真的是针对那种，每个月还Rate，还 ...

正解。 对于需要贷款27万，还款能力1200的工薪族来说， 10%的sondertilgung是个坑。 会让利息增高零点几个百分点，而楼主突然升职，中奖，或者父母遗产的几率很小。 所以。。。。。，银行赚的面较大。

所以，10%对于楼主其实是个伪命题。 就像多花2300欧元可以买个省油的车，每百公里省1升油。其实，按12万公里算其实省不了多少。

sting918

学习了。