请教：这样的公寓能买么？

黑暗后的黎明

我想买个小Wohnung出租，作为投资。

最近看中了一个，各方面都比较令我满意，但是有个问题令我犹豫不决。具体情况是这样的：

这个Wohnung是带租客的。这本来也没啥，反正我也要出租的。问题是这个租客也在这个大楼里买了一个Wohung，而且他买的房子紧挨着我看中的这个（也就是他现在租住的这个，也就是说，我们将来是邻居）。

他暂时还没有搬过去的原因是，他买的那个Wohnung现在被他前女友住着，他必须等他前女友找到房子，才能搬过去（当然，他前女友现在付他房租，他用来还贷款）。但是目前他前女友还没有找到房子，而且他也不确定，他前女友啥时候能找到房子搬走。在他前女友搬走之前，他要一直租住这个Wohung。

我现在担心的是：如果他前女友一直以找不到合适的房子为由不搬家，那要是有一天这个女人拖欠他房租的话，他会不会由于经济压力（他承认如果既要付贷款又要付租金，对他来说压力比较大），也拖欠我的房租？德国有没有法律规定，优先付房租还是优先付贷款？

以各位前辈的经验看，这样的Wohnung能买么？或者有没有啥办法，让他限期搬走？（这个房子肯定不愁找租客）

先谢谢大家啦~！

jingnan

危险，很难。

除非他在合同里保证交接的时候，没有租户在里面，如果有，每月扣3-5月房子的钱。 并且以他全部资产作担保，可以随时抄他家(fanden.)

黑暗后的黎明

jingnan 发表于 2013-4-30 10:19
危险，很难。

除非他在合同里保证交接的时候，没有租户在里面，如果有，每月扣3-5月房子的钱。 并且以他 ...

谢谢回复。

可能是我没有说清楚，我看中的那个房子是带租客的。这个租客也买了个房子，目前租给他前女友。

我担心的是，万一他前女友拖欠他租金，他会不会以要优先还银行贷款为由，而不交我这里的租金。

jingnan

所以你的关键是要他交给你房没有租户，因为你已经对他有担心了。  你说过租客不难找。

jeditech

买房的时候如果不是Eigenbedarf，几乎不肯能中止现在的租约。

个人觉得贷款买房的人，一般还是比较正常的，不会走到拖欠房租这一步。如果真的发生了，现在的程序也比以前简单了许多，不用再打长年的官司。Bundestag今年修改了有关法律，拖欠房租的情况下(不管是什么原因，要还贷也好，要付赡养费也好)，通知房客限期把房租转到Notaranderkonto。如果到期不办，直接fristlose Kuendigung, 找Gerichtsvollzieher，让他搬家。

黑暗后的黎明

jeditech 发表于 2013-4-30 13:53
买房的时候如果不是Eigenbedarf，几乎不肯能中止现在的租约。

个人觉得贷款买房的人，一般还是比较正常的 ...

感谢你的回复，非常有帮助的说。太谢谢啦～！

kirschen

jeditech 发表于 2013-4-30 13:53
买房的时候如果不是Eigenbedarf，几乎不肯能中止现在的租约。

个人觉得贷款买房的人，一般还是比较正常的 ...

请教下，如果房客不拖欠房租，单纯就是屋主想要收回自住的话，法律上有困难么

jeditech

kirschen 发表于 2013-5-1 22:55
请教下，如果房客不拖欠房租，单纯就是屋主想要收回自住的话，法律上有困难么

一般来说，以Eigenbedarf为理由可以终止出租合同。但是特殊情况下，房客可以要求延长租约，就是所谓的Härtefall。常见的Härtefall有疾病，残疾，怀孕，因长年居住而与周围环境不可分割，需要护理，等等。另一个原因可能会造成Härtefall，尤其是低收入的房客，就是房客无法找到经济上能够承担的同等条件的住房。这种情况下，就得等到他找到合适的房子才能让他搬出去，之前即使上法庭结果也很难预料。

一旦Härtefall的条件不再存在，比如疾病痊愈，孩子出生了，等等，那么可以按合同条款终止租约。

kirschen

jeditech 发表于 2013-5-1 23:10
一般来说，以Eigenbedarf为理由可以终止出租合同。但是特殊情况下，房客可以要求延长租约，就是所谓的H&# ...

谢谢解答，好详细，在德国当房东好弱势啊

黑暗后的黎明

jeditech 发表于 2013-5-1 23:10
一般来说，以Eigenbedarf为理由可以终止出租合同。但是特殊情况下，房客可以要求延长租约，就是所谓的H&# ...

"另一个原因可能会造成Härtefall，尤其是低收入的房客，就是房客无法找到经济上能够承担的同等条件的住房。"

先谢谢您的详细回复~！

我担心的就是，如果现在租客的前女友属于“低收入的房客”，所以找不到合适的房子，然后一直不能从这个租客买的房子里搬走，那这个租客就也不能从我的房子了搬走了。

但是现在的租金确实很低，不知道我接手了房子的话，在没有更换租客的情况下，可以提高租金么？

当然我最希望的，还是能让这个租客搬走。唉~

另外还有一个问题：

如果我以Eigenbedarf为由，终止出租合同，那我必须在这个房子里住多久呢？或者说，我多长时间不能出租这个房子呢？

还有那现在这个租客不是也可以以Eigenbedarf为由，终止他女友的出租合同么，那他为啥还一定要等他女友找到房子才能搬家啊？

困惑ing~

Rioja

lz你的贷款里如果有kfw的部分，必须自住一年才能往外租的。

黑暗后的黎明

Rioja 发表于 2013-5-2 13:43
lz你的贷款里如果有kfw的部分，必须自住一年才能往外租的。

谢谢提醒。贷款里没有kfw的部分。

jeditech

黑暗后的黎明 发表于 2013-5-2 12:30
"另一个原因可能会造成Härtefall，尤其是低收入的房客，就是房客无法找到经济上能够承担的同等条件 ...

不知道我接手了房子的话，在没有更换租客的情况下，可以提高租金么？

关于提高租金，德国民法BGB的558，559和560 款作了详细的规定。如果房子不作任何装修，简短的说
- 距离上次提高房租必须至少一年时间，
- 三年之内房租上涨不能超过20%（今年Bundestag又把20%改成了15%，但具体什么时间开始实行，不清楚）
- 房租不能超过当地同类房子的平均房租（比如参照Mietspiegel）

如果我以Eigenbedarf为由，终止出租合同，那我必须在这个房子里住多久呢？或者说，我多长时间不能出租这个房子呢？

这个没有明确的规定。但是如果原来的房客可以证明房东的Eigenbedarf是伪装的（Vortaeuschung），那么他可以要求赔偿。具体要看法院的判决。

还有那现在这个租客不是也可以以Eigenbedarf为由，终止他女友的出租合同么，那他为啥还一定要等他女友找到房子才能搬家啊？

两口子毕竟也是有过感情的嘛，应该理解

jeditech

其实有个很简单的办法，就是让他们两个交换住房。这样，你的租客可以住自己的房子，他女朋友的住房条件没有什么变化，你的房子也租出去了，不是一举多得？

黑暗后的黎明

jeditech 发表于 2013-5-2 14:15
关于提高租金，德国民法BGB的558，559和560 款作了详细的规定。如果房子不作任何装修，简短的说
- 距离 ...

太谢谢你啦~！真是碰上个又明白，又热心的好人~！

这个房子的租房合同我已经看到了，是2008年起租的，当中一直没有涨过租金，租金一直是大约8欧元/平米，现在这个地段至少可以租10欧元/平米了。不知道如果我涨租金到10欧/平米，是不是合理合法呢（涨幅超过了20%，但是房子已经出租快5年了）？

黑暗后的黎明

jeditech 发表于 2013-5-2 14:20
其实有个很简单的办法，就是让他们两个交换住房。这样，你的租客可以住自己的房子，他女朋友的住房条件没有 ...

其实你说的这个办法不错，但是我估计他们不愿意这样做（要不然早就这么办了），具体的原因我也不知道（其实两个房子是一模一样的，而且房子在EG，各自的小花园也连着，而且中间也没有加栏杆啥的——我估计是这个男人不愿意再跟他前女友有瓜葛了，要是换房，他俩还是邻居）。

而且我自己也更愿意把房子租给中国人，一来交流起来方便，二来也解决咱们自己同胞的租房问题（这房子的地段真是挺好的，户型也不错），所谓“肥水不流外人田”嘛~

jeditech

黑暗后的黎明 发表于 2013-5-2 14:29
太谢谢你啦~！真是碰上个又明白，又热心的好人~！

这个房子的租房合同我已 ...

不用客气，大家交流交流经验而已。

涨幅超过了20%，但是房子已经出租快5年了

不行，最多20%。还有，如果州政府认为当地住房紧缺，可以把20%限制为15%。这个你要查你所在州政府的规定了。

黑暗后的黎明

jeditech 发表于 2013-5-2 14:36
不用客气，大家交流交流经验而已。

“不行，最多20%。还有，如果州政府认为当地住房紧缺，可以把20%限制为15%。这个你要查你所在州政府的规定了。”

谢谢，回复真明确。

我在黑森州，请问这个规定的德语叫什么呢？

P.S.: 弱弱的问一句：你是学法律的么？

jeditech

黑暗后的黎明 发表于 2013-5-2 14:41
“不行，最多20%。还有，如果州政府认为当地住房紧缺，可以把20%限制为15%。这个你要查你所在州政府的规 ...

请问这个规定的德语叫什么呢

这个好像没有专门的术语。我查了一下，上面我说的15%就是今年刚补充的新规定，貌似是4月1日开始实行。不过到州政府把这些住房紧缺的地区确定下来，肯定还要不少时间。你可以看一下BGB 558款第三条：

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

你是学法律的么

我是学工程的，修过法律课。

黑暗后的黎明

jeditech 发表于 2013-5-2 14:53
这个好像没有专门的术语。我查了一下，上面我说的15%就是今年刚补充的新规定，貌似是4月1日开始实行。不 ...

再次谢谢你啦~！

我也是学工程的，不过对法律一窍不通。

你修过法律课就是不一样啊，很专业的说。仰视、崇拜ing~

luhui2012

jeditech 发表于 2013-5-2 14:53
这个好像没有专门的术语。我查了一下，上面我说的15%就是今年刚补充的新规定，貌似是4月1日开始实行。不 ...

真是赞啊有才君，

luhui2012

jeditech 发表于 2013-5-2 14:15
关于提高租金，德国民法BGB的558，559和560 款作了详细的规定。如果房子不作任何装修，简短的说
- 距离 ...

不知道现在要卖房子的房东是怎么想的，都是在有房客的情况下，买房子。我们的情况类似。但是这套房子要请走房客的话，需要半年的frist,请问有才君
1. 我可否在签合同前要求卖方人和租房人协商，要他搬走
2. 要是租房人不能立即搬走，可以由此要求卖房人降价的
3. 哎呀真担心到时候收房的时候有租客，很多质量问题看不出来啊

jeditech

luhui2012 发表于 2013-5-20 16:48
不知道现在要卖房子的房东是怎么想的，都是在有房客的情况下，买房子。我们的情况类似。但是这套房子要请 ...

1。基本不可能。卖家没有任何合法理由终止租约。即使他给房客发出Kündigung，如果房客不想搬，可以无视Kündigung。
2。这个可以尝试，当然前提是没有其他买家竞争。
3。有可能。

如果你是打算出租，那么接受房客也无伤大雅。如果打算自住，必须确定你的Eigenbedarf可以成立，并且房客不会有什么麻烦。最好直接和房客沟通，一般通情达理的德国人不会愿意闹到法院这一步的。

请问有才君

可能你把我的当成别人的马甲了？

luhui2012

jeditech 发表于 2013-5-20 20:47
1。基本不可能。卖家没有任何合法理由终止租约。即使他给房客发出Kündigung，如果房客不想搬，可以无视K ...

谢谢答复。不好意思我初来乍到，不知道有人注册这个用户名称，真是有自信啦背景是这个房子里面的住户已经居住了几年，如果不提高房租的话，这个房子需要较长时间才能收回成本。本来购买这套房子对我们而言花费很大，又担心现在的租客不同意长房租，大概需要从500涨到620左右。不晓得怎么办呢？

jeditech

luhui2012 发表于 2013-5-21 09:08
谢谢答复。不好意思我初来乍到，不知道有人注册这个用户名称，真是有自信啦背景是这个 ...

如果不做任何装修和翻新，一下子从500涨到620是不行的，因为超过了我上面提到的20%的限制。
关于涨房租，可以看我上面的回复，最好找到当地的Mietspiegel，看看同类房子的参考租金。只要涨房租的额度和过程符合法律的规定，房客有义务接受，否则你可以请法院裁决，是有胜算的。

luhui2012

谢谢这么忙还回复我
我看了mietspiegel, ueber60-75 qm, massive Bauweise 1991-2012 房租是6,25－10.60, 目前房子是68平米，目前的租客是支付500km和150nk. 真是让人担心啊

和风细雨

既然银行都贷款给他了，相信他还是有信意的，不懂你还纠结什么？

jeditech

luhui2012 发表于 2013-5-21 11:39
谢谢这么忙还回复我
我看了mietspiegel, ueber60-75 qm, massive Bauweise 1991-2012 房租是6,25－10.60,  ...

谢谢这么忙还回复我

不用客气，大家交流吗。

房租是6,25－10.60

跨度这么大？应该根据房子的Ausstattung有更细的规定吧？

如果没有任何其他规定，那么你可自己定一个认为合理的房租，比如600。下一次涨房租就得三年以后了。

luhui2012

恩，不好意思，刚才打错啦是房租是从6.25－10.3, 不知道现在是否可以和中介商量一下，问问房客同不同意张房租，要是不涨的话租售比真是很高的。不过对方不同意涨价也没有办法。不知道如何办？我看还得再看看其他的

zoushaopeng

看着好复杂啊