德国各城市房产税差距巨大：部分地区出现“大幅加税”
德国各城市房产税改后差距拉大：部分城市一年贵数百欧元自今年1月起生效的德国新房产税改革引发了房产业主组织 Haus & Grund 的强烈批评。该协会表示，改革导致各地房产税金额差异巨大，形成了“割裂的拼接式政策”，许多城市甚至借此机会大幅提高税额。不过，也有部分地区的税额有所下降。
IW Consult（德国经济研究所的子公司）对德国100个最大城市进行分析后发现：
• 萨克森州的茨维考（Zwickau）是大城市中最便宜的，每年仅需 258 欧元（以示例住宅计算）。
• 最昂贵的城市则集中在巴登-符腾堡州：蒂宾根（Tübingen）、曼海姆、海德堡、斯图加特、卡尔斯鲁厄等，蒂宾根的房产税高达每年 1377 欧元。
联邦州之间差异同样明显
在萨克森-安哈尔特州的样本城市中，独栋住宅平均每年缴税 305 欧元；而在柏林则高达 850 欧元。
导致这种差距的背景是：德国约 3600 万块土地和房产因旧的“统一评估值”制度过时，被宪法法院在 2018 年判定无效。新房产税改革随之在 2025 年全面实施，各州采用了不同的计税模型，造成巨大差异。
不同模型带来不同结果
目前 5 个联邦州（汉堡、下萨克森、黑森州、巴登-符腾堡和巴伐利亚州）制定了自己的房产税模型，以土地面积和土地价值为主；其余 11 个州则使用联邦模型，根据虚拟租金收入及土地价值来计算税基。
Haus & Grund 批评称：各州模型加上各城市自定的税率（Hebesatz），使房产税负担“不再具有可预测性和公平性”。协会呼吁全国统一采用巴伐利亚或下萨克森的模型，并称巴登-符腾堡的价值导向模型让其“在排名中出现史无前例的下滑”。
一半的联邦州出现上涨，平均多缴 46 欧元
排名显示，16 个联邦州中有一半在 2025 年的房产税高于 2024 年，例如：
• 巴登-符腾堡
• 柏林
• 不来梅
• 汉堡
• 北莱茵-威斯特法伦
• 石勒苏益格-荷尔斯泰因
• 莱法州（Rheinland-Pfalz）
• 萨尔州（Saarland）
另有 8 个州的税额则出现下降。
总体而言，在被调查的100个城市中，房产税平均每年上涨 46 欧元。
德国近期的房产税改革引发广泛争议，主要因为不同城市之间的房产税差异显著。根据IW Consult的分析，像萨克森州的茨维考每年仅需缴纳258欧元，而巴登-符腾堡州的一些城市，如蒂宾根，则高达1377欧元。这一差异源于各州实施了不同的计税模型和税率，造成了税负的不确定性和不公平性。
部分州的税额有所上升，平均每年多缴46欧元，尤其是在巴登-符腾堡、柏林等地。而其他一些州则出现税额下降的情况。整体来看，这一改革使得房产业主面临新的财政压力，并引发了对政策公平性的质疑。
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