房屋贷款融资：证券账户如何纳入购房计划？
为了买房而清空股票账户？可以这么做，但并不总是最佳方案。那么，还有哪些方式可以用证券资产来降低贷款负担？拥有股票等证券账户的人通常希望长期持有这些资产，很多人更是将其作为养老保障。但当购房计划提上日程，就会面临一个问题：是将账户套现来获取自有资金，还是还有其他方式将其纳入房贷融资？
在低利率时代，股票和其他证券特别受到欢迎，因为它们从长期来看能带来比活期或定期存款更高的收益。一个多元分散的投资组合，平均年收益有望达到6%到8%。不过，这些收益并无保证——投资证券总伴随着一定风险，市场涨跌谁也无法预测。
银行应知晓客户持有证券账户
“如果证券账户表现良好，人们自然不愿意轻易卖出”，金融服务机构Dr. Klein的房地产融资专家托马斯·萨尔（Thomas Saar）说，“但其实也不一定非要卖掉。账户同样可以用于房屋贷款融资——只不过，并非每家银行或每种账户类型都接受这种做法。”
原则上，证券账户可以作为“主动”或“被动”方式被纳入融资方案。Finanztip的房地产与利率专家迪尔克·艾林霍夫（Dirk Eilinghoff）建议，购房者应始终向银行表明自己持有证券账户，即便暂时不打算用于贷款。这有助于提升借款人的信用评分，有可能争取到更好的贷款条件。
证券价值通常会打折扣
“很多人不知道，其实证券账户也可以‘临时转让’给银行，以换取更好的融资条件”，萨尔解释道。“例如账户可以被质押给银行作为担保，这样银行多了一份保障，而客户依旧可以享受账户的涨幅和分红收益。”不过，他强调，前提是账户本身足够充实且投资组合多样，银行才会接受。
但客户需要有心理准备：银行不会将证券账户的全部价值计作担保，而是通常会按折扣计算。“由于证券波动性较高，银行出于风险控制考虑，往往只认可账户价值的50%到60%”，萨尔表示，“也就是说，如果账户市值为10万欧元，银行可能只认可其中5万到6万欧元。”
也可以主动用于偿还贷款
证券账户还可以作为主动还款工具使用。萨尔举例说：“客户可以利用股票分红来偿还贷款利息，或者在贷款到期（如10年或20年后）时，用账户价值一次性还清剩余债务。”
不过，要采用这种方式，客户应具有一定的金融知识，并善于与银行打交道。“银行通常不会主动提出这种方案，客户需要自己积极争取。”
不同银行处理方式不一
银行对待证券账户的方式各不相同。“有些银行会要求获得全部操作权限，防止客户擅自变动；有的则只要求部分质押；也有的允许客户继续自由操作”，萨尔指出。“对客户来说，当然是保持账户原状最理想，但这必须与银行协商确定。”
也存在银行直接拒绝的情况。“在个人贷款业务中，将证券账户纳入房贷融资仍属不常见”，艾林霍夫指出。但客户依旧可以通过变现证券账户来获取自有资金，这是最常见的做法，毕竟买房是一笔沉重的经济负担。
出售有盈利需缴税
因此，大多数购房者会审视自己所有可能动用的资金来源。“卖掉账户意味着将潜在收益和投资风险换成更安全但固定的贷款利率”，艾林霍夫说，“由此获得的自有资金能减少贷款额度，从而降低总利息和还款压力。”
但要注意的是，如果出售时账户盈利，将需缴纳高达27.99%的资本利得税（包括教会税和团结附加税）。“这对正准备贷款买房的人来说，是一项不小的负担，许多投资者都希望避免”，萨尔表示。
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