法兰看房记（不定期更新）
本帖最后由 snowa 于 2017-11-8 23:57 编辑初来乍到，从论坛里学到不少知识，感恩的同时，本着 “好记性不如烂笔头” 的态度，决定开个贴记录自己在法兰看房的心路历程。因为自己目前德语零基础，之前也从未在德国生活过，所以这篇帖子更多的可能都是疑问，希望大伙不吝赐教。
开门见山，简单介绍下情况：
刚到法兰，预计未来三五年会在此工作、生活。手头预算 40~50 万欧，想买 1~2（卧）室的公寓，具体情况和需求，以及相应的疑问展开如下：
[*]标的预算：预算 40~50 万，准备首付、贷款对半开；想请教大家，如果是期房，首付是不是按照开发商的工期来付款？
[*]标的类型：新或次新的公寓，或者是近年维护过的老房子。原因是人单力薄，精力有限，再加上语言受阻，买老房再改造的话，附加成本太高。
[*]标的区域：一开始对区域没有太多概念，幻想能在地段、环境、交通、户型、价格各要素间都满意的地方，后来跑了几个地方之后就学乖了：有多少钱，办多大事。好地段存在心里等以后有钱了再置换，近期要买的话，只能是在各要素间找一个平衡。
[*]厨房魔咒：看新房或次新房的户型图，主流都是开放式厨房。烧饭做菜煎炸快炒无法避免，倒不是不能接受开放式厨房，但如果灶台边上没有窗，房间又是单边朝向（小户型大部分都是塔楼），我估计通风会很成问题。不知道有没有过来人分享经验？
以下说说近期跑过的几处地方吧（其实到目前为止，都还没有进到屋里或跟开放商接触过，原因后面会提）：
1、Europaviertel
相信生活在法兰的同胞们对此都不陌生。我在附近好几个楼盘溜达过，对位置和环境都挺满意的，可惜符合预算的新房全卖光了（新楼盘单价 7000 欧+）；现有挂出来的小户型二手房各有各的问题（有机会细说），只能继续等新房源。
2、Riedberg
同样也是国人关注度很高的区域。特意跑去两次，第一次在 U-Bahn 终点站附近的小区溜达，感觉不错：半山坡可以远眺法兰天际线，小区密度尚能接受，周围有个挺大的幼儿园；第二次是去看高压线附近的新楼盘（Alegore），感觉就没那么好了：住宅密度太高，楼和楼紧挨着，周边似乎也没有别的配套（我也没去找相关的设计规划，如果哪位朋友知道附近空地的日后用途，烦请告知，多谢多谢），感觉就是一个人口素质较高的卫星城。更主要的是，目前新房单价将近 6000 欧，跟城里一些较好地段的新房价格相差无异，觉得不太 “值当”。
3、Ostend
之前看论坛有人讨论，今天开车去 Ferdinand-Happ-Straße 实地看了一圈，那里有几个新楼盘，估计只有 Mainterra 这家开发商圈的那块地还有空房剩。Mainterra 的那块地，紧挨着铁轨，有车经过时，噪音还是很可怕的。Mainterra 那块地往东一些，有好几幢新房和次新房，有几幢离铁轨远一些，但估计都卖光了。猜想高层的视野应该很好，能看到 EZB 和法兰天际线，落日一定很美。周围超市、食肆、博物馆这些都有，但教育资源相对有限？至少我开车转了一小圈，都没看到幼儿园。
Ostend 除了铁轨噪音以外，另一个头疼的地方是交通。我周六傍晚从 Riederhofe 那边的交通枢纽走8号道，车流比我在西边时要大，朋友说工作日时这条路更堵。
相比 Europaviertel 和 Riedberg，并且参考其他大城市的城市发展史，我觉得 Ostend 还是挺有想象空间的，不知道周边未来五到十年的规划会怎样。有朋友知情吗？如果还有住宅用地的话，倒是可以继续期待。
其他还看了法兰 50 区里 Sachenhausen Sued、Sachenhausen Nord、Bahnhofsviertel、Gutleutviertel、Bockenheim、Hausen、Ginnheim、Praunheim 这几处的新房或次新，MKT 的 Bad Soden（新房）、Kronburg（老房子），以及 Langen、Offenbach，等有空慢慢补充。
updated: 2017/11/4
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继续看房。这周运气不错，找到三套各方面都比较合适的房源，等决定下来后再具体展开。零散补一些早前看过的房源（基本都是不会买的）：
4、某日在 app 上刷到 Sachsenhausen Nord 有一套 77 平的老房子，报价 21.9 万，个人房源。价格低得不可思议，就跑过去看了。
位置在Zum Gipelhof 与 Zum Gipelhof 交叉口西南角的那栋房子，南北通透，户型也不错（3 Zi.）。房子是上午挂出的，刚发完信没多久，房源就下架了。本以为被人抢先一步，时隔两三天，对方却发信问是否感兴趣，可以约看房。激动得赶紧回信，然后就石沉大海，再也没收到对方消息。
没多久，附近有套 59 平的老房子，报价 36 万也下架了。这套我更倾向于已经成交了，因为单价正常，不像 21.9 万那套便宜像是在钓鱼......
两套房子位置、房屋状况（看图片）都比较相似，但是单价差别那么大，把我的好奇心勾得蠢蠢欲动。要是房主真心要卖而且房子没有硬伤，我很想跟 ta 谈谈心，问 ta 为啥这么定价......
虽然应该是跟这套房无缘了，但还是很开心因为它才知道 Sachsenhausen Nord 临河那一片有那么多大平层豪宅，门前就是莱茵河和河堤公园，还能远眺法兰克福天际线，简直美呆。
updated: 2017/11/8
traumfilm 发表于 2017-11-4 21:36
你看了好多好多，唯独不看Eschborn?Eschborn是离法兰最近，并且是MTK地区最富庶的Gemeinde
本帖最后由 traumfilm 于 2017-11-4 21:37 编辑
你看了好多好多，唯独不看Eschborn? {:5_332:} Eschborn是离法兰最近，并且是MTK地区最富庶的Gemeinde traumfilm 发表于 2017-11-4 21:36
你看了好多好多，唯独不看Eschborn?Eschborn是离法兰最近，并且是MTK地区最富庶的Gemeinde
多谢指点，改天就去看看。
有好几处都是路过时就顺道去看了，而且所谓 “看”，其实也大多停留在 “在附近溜达” 阶段呢 {:8_483:} Alegore 还有多少空房啊？ 6k是顶楼吧？ LZ有心了，支持下，有更多的信息，希望尽快update哈{:5_342:} panx 发表于 2017-11-4 22:35
Alegore 还有多少空房啊？ 6k是顶楼吧？
因为不是很喜欢那片，就没找开放商问~~~
帖子里没表达准确，印象里 6K 是边上另一个开放商的期房单价，Alegore 算是相对 “实惠” 的了 FringeDE 发表于 2017-11-5 07:37
LZ有心了，支持下，有更多的信息，希望尽快update哈
MM 你好，记得在 Ostend 的帖子里有你的身影，请问你是买了那片的房子吗？我比较好奇那片以后会有什么规划，河边码头的工厂区会搬迁然后进行都市改造吗？如果是的话，还能和对岸 Offenbach 两相呼应，应该会很有潜力...
另外，不知道你对 Ostend 的铁轨噪音有研究吗？比如列车经过频次。我昨天下午路过时，正巧赶上一辆货车穿过，轰隆隆噪音生猛~~ 借楼说下Eschborn.
某德国资深贷款中介说: Eschborn是法兰地区最富庶的地方，因为众多大银行，大机构，大公司都把中心设在了这里。法兰一直想让Eschborn加入法兰直辖，可是Eschborn一直拒绝加入，因为要保持自己的财政收入不被拉低。地方政府4年一届在换届中，保不准哪届就又愿意加入法兰了呢{:5_332:}
地理位置可以看下地图，Eschborn远远比众多的法兰城区离法兰市中心还要近，也有S3 和 S4都直达，L3005贯穿Eschborn到Taunus地区的其他城镇，交通非常便利，又没有飞机噪音，主要外裔居民中韩国人，中国人较多，土人很少。Eschborn比offenbach不知要好多少倍哦
Eschborn目前的新楼盘最贵的单价在4788-5400左右，比起现在的法兰价格来说空间大得多 如果只预计最多呆5年的话真的没必要看新楼盘，等新楼盘能入住都过去1年半了，还是找个2手的把。就呆3－5年也别纠结太多厨房啥问题了，挑个好地块，赶紧买完入住－ traumfilm 发表于 2017-11-5 12:03
借楼说下Eschborn.
某德国资深贷款中介说: Eschborn是法兰地区最富庶的地方，因为众多大银行，大机构， ...
traumfilm 发表于 2017-11-5 12:03
借楼说下Eschborn.
某德国资深贷款中介说: Eschborn是法兰地区最富庶的地方，因为众多大银行，大机构， ...
法兰市区真小,
感觉和周围 几十个城市合并,
还没有柏林市区大.
哎
本帖最后由 snowa 于 2017-11-6 09:07 编辑
zhehao.s 发表于 2017-11-5 14:40
如果只预计最多呆5年的话真的没必要看新楼盘，等新楼盘能入住都过去1年半了，还是找个2手的把。就呆3－5年 ...
计划是 3-5 年在法兰，后续把房子出租。更倾向于期房、次新房的原因是担心老房子问题太多，不过这个属于次要要素。
刚约了一套 Sachsenhausen 的老房子，准备过去看看。 楼主，Hausen的房子你怎么看呢？离地铁U6U7很近，可以直达市区 新房的话，除非是刚开盘，预计2020年左右交房的，选择余地还大。卖得时间久一点的，好朝向好房型，尤其是小户型，早就被挑光了。 那个ostend的marrent房子我也去看了，虽然交通特别方便，投资挺不错，。自住会很吵。这个开发商的办公室在歌德大街，果然有实力啊！后来我选择了bokenheim的房子，这个开发商在riedberg也有房子再卖，就是楼主说的那个楼盘，看了一下房型，浪费好多啊 楼主跟我前年底刚来法兰找房子的情况很类似，也是看了很久房子最后买在riedberg，先上个人建议：买riedberg二手房３室（两卧一厅）。这一片的居住坏境真的很舒适，搂主４０－５０万的预算也非常合适。建议买二手房而不是新房，因为首先riedberg的二手房都是１０年内的房源，无论从节能等级和房子情况都与新开盘的房子没有很大的差异. 目前在建的如果明年能让你入住的房子，已经很早就开始卖了，不会有好户型剩余，而刚开盘的房子至少２－３年后才能入住，你也就计划在法兰待２－３年，没有任何意义,而且我觉得目前ｒｉｅｄｂｅｒｇ新房价格虚高。你说的Alegore我前年底看房子的时候刚开盘我也关注过，房子结构很差都不是方方正正的，而且所在的那片区域，如你观察，建房密度很大，感觉同国内的小区一样，楼挨着楼。。至于 Sachsenhausen,ostend这些市中心区域，不知道你个人爱好，我是觉得投资小户型出租很好，但是自己住太闹腾，而且人比较杂，普遍房龄过久，周围同事单身年轻人都愿意租４０－５０平米的房子住在那里，但是成家的有孩子的很少愿意住那片，所以如果你愿意买一厅一卧的房子可以，自住后出租作为投资，但不建议太贵，不然以后出租收不回来成本，因为对应的年轻人群体租金价格开不上去。投资如果从租金角度计算，riedberg的３室和市中心的１室房子基本回报率相同，但是从房价上涨角度，个人觉得市中心比ｒｉｅｄｂｅｒｇ前景更大，但是我觉得法兰的房子上涨空间不会更大了。最近我也在关注市中心的小房子想买来做投资，咱们可以私信互相讨论 ：） 我是谁 发表于 2017-12-6 01:55
那个ostend的marrent房子我也去看了，虽然交通特别方便，投资挺不错，。自住会很吵。这个开发商的办公室在 ...
Ostend 价格太高了，而且可选择余地太少，我后来放弃啦。 ccfrankfurt 发表于 2017-12-11 14:47
楼主跟我前年底刚来法兰找房子的情况很类似，也是看了很久房子最后买在riedberg，先上个人建议：买riedberg ...
哈哈，我们的心路历程和选择偏好都很类似呢。
前段时间忙，一直没上论坛更新。事实上，跟你一样，我们最后还是回到了Riedberg，目前正在走流程呢。
等尘埃落定后再来回馈版友吧。 ccfrankfurt 发表于 2017-12-11 14:47
楼主跟我前年底刚来法兰找房子的情况很类似，也是看了很久房子最后买在riedberg，先上个人建议：买riedberg ...
不知道你的预算多少，我在看房过程中，的确发现市区内有很多租售比非常高的公寓，可惜我得先解决自住问题，心有余而力不足{:8_483:}
愿你投资顺利！ snowa 发表于 2017-12-14 18:01
哈哈，我们的心路历程和选择偏好都很类似呢。
前段时间忙，一直没上论坛更新。事实上，跟你一样，我们最 ...
楼主，房子买好了吗？很好奇呢~ 刘dd 发表于 2018-1-19 22:13
楼主，房子买好了吗？很好奇呢~
买好啦，在 Riedberg snowa 发表于 2018-2-4 11:41
买好啦，在 Riedberg
是新房吗楼主？ snowa 发表于 2018-2-4 11:41
买好啦，在 Riedberg
恭喜恭喜！
我也正在走流程：） Riedberg就是大农村，周围大片空地可以造，目前也是涨幅最慢的区域 snowa 发表于 2018-2-4 11:41
买好啦，在 Riedberg
lz你买的riedberg的新房吗？能说说单价多少吗？ 楼主买了riedberg哪个楼盘？我最近也在关注riedberg的楼盘~~求推荐
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