个人体会：关于房屋贷款的答疑解惑

live · 发表于 2016-9-9 10:58

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最近刚刚为公司发展购置了一套房产，比上次稀里糊涂买房有所进步，这次贷款手续没有通过中介，是自己直接联系银行办理的，同时也理解了一些基本概念。
1 贷款期：这是银行根据贷款者的还款能力和贷款利息综合计算出来的一个预计期限，预计贷款者可以在多少年内还清本金加利息。这个期限只是一个预设值，其实意义不大。
2 绑定利息期：这个是指贷款利息不变的期限，例如10年，过了这个期限，银行有权根据市场行情调整利息，贷款者也可以和银行讨价还价，也可以解除贷款合同，向其它银行等金融机构贷款，如果贷款者那个时候有闲钱，可以一次性还清余款。这个绑定利息期其实更倾向于是对银行利益的一项保障措施。
3 特别还款权Sondertilgung：这个是贷款者每年可以特别还款的权力，例如5%的本金，如果贷款者赚钱能力强，这一权力对贷款者就非常有利，本来需要20年还清的贷款，估计十二年内就可以还清了，利息几乎减半。

房屋贷款是一个动态的计算模型，参与因素不少，大家选择贷款时要根据自己的实际经济能力来估算一下，有时候利息低并不一定就好，特别还款权比例高反而是不错的选择。
和银行谈贷款时，自有资金越高，银行越愿意贷款给你，自有资金就是你和银行讨价还价的筹码，让你获得好的贷款条件。
但是你自有资金比例越高，你的资金利用率就越低，因为现在利息这么低，从银行贷款买房，其实是用银行的钱赚钱，在为你自己的未来投资。
所以，自有资金比例多少应该也有讲究，个人直觉30%-40%合理，也不知道对不对。

根据这次的经验教训，觉得选择贷款之前应该在网上比价一下，再做选择，我这次是了解到银行中Commerzbank的房贷利息很低，又因为很急（因为要抢房，贷款落实之前就公证了合同），直接找了Commerzbank，后来通过网上比价联系了一家中介，他给出安联的报价比Commerzbank的利息低了差不多0,3%，其它条件也不错，但是考虑到已经委托CBK做了一些事情，也不想再折腾，就拒绝了这家中介。好在Commerzbank给出的Sondertilgung也有5%，如果都利用上的话，利息也多不了多少，还算划算。

最后给大家汇报一下最新的行情：
买房私用，可以拿到 0,7-0,8%的10年绑定利息，买房商用，可以拿到1,2-1,3%的10年绑定利息，特别还款权都是5%。

以上个人意见，仅供参考，可能存在不少错误，欢迎大家批评指正！

jingnan · 发表于 2016-9-9 11:14

利息不错，首付多少?

live · 发表于 2016-9-9 11:16

jingnan 发表于 2016-9-9 11:14
利息不错，首付多少?

37%，我拿到的是CBK的1,5%，5%的Sondertilgung，肯定还可以再讨价还价的，安联的报价1,2%，5%的Sondertilgung我没要，因为我购房合同已签，时间紧迫。

spike · 发表于 2016-9-9 11:19

买房私用，可以拿到 0,7-0,8%的10年绑定利息

首付要40%以上才能拿到这个利息吧？
现在利息低，首付应该越少越好，综合考虑20%比较合理，这也是有些银行同意贷款的底线。

live · 发表于 2016-9-9 11:21

spike 发表于 2016-9-9 11:19
买房私用，可以拿到 0,7-0,8%的10年绑定利息

首付要40%以上才能拿到这个利息吧？

有道理。

jingnan · 发表于 2016-9-9 11:21

live 发表于 2016-9-9 11:16
37%

我的经验，60%左右能拿到最佳利息，因为银行要安全，也要放款。

首付再高，反而利息没好处

Delta85 · 发表于 2016-9-9 11:30

银行计算模型，当有付达到近50%时，利率基本不变了。现在利率很低，建议大家拿15年的贷款，优点多多。

金色的秋天 · 发表于 2016-9-9 15:58

cicibaechtold · 发表于 2016-9-9 19:17

Delta85 发表于 2016-9-9 11:30
银行计算模型，当有付达到近50%时，利率基本不变了。现在利率很低，建议大家拿15年的贷款，优点多多。

15年贷款绑定10年吗。还是15年绑定？

Delta85 · 发表于 2016-9-9 20:04

cicibaechtold 发表于 2016-9-9 19:17
15年贷款绑定10年吗。还是15年绑定？

利率捆绑15年，但10年后可根据当时市场利率情况，随时松绑，而且不产生任何费用。虽然，目前15年比10利率高，高出的部分相当于贷款人买了份保险。

cicibaechtold · 发表于 2016-9-9 21:19

Delta85 发表于 2016-9-9 20:04
利率捆绑15年，但10年后可根据当时市场利率情况，随时松绑，而且不产生任何费用。虽然，目前15年比10利率 ...

好像很多条件都是可以谈的，昨天去银行，可惜我的德文差竟然大半都听不懂，我问他我最多能贷多少，他尽然问我我想承担多少风险。到最后我都不知道我最多能贷多少，只知道我看的房子如果想买可以立刻约谈贷款细节， 40 万零首付，可以选20年绑定10年，1.4%或者30年绑定15年, 2.25%, 除了利率还有什么可以谈的呢？有什么条款需要注意的呢？

元昊他姐 · 发表于 2016-9-9 22:43

cicibaechtold 发表于 2016-9-9 21:19
好像很多条件都是可以谈的，昨天去银行，可惜我的德文差竟然大半都听不懂，我问他我最多能贷多少，他尽然 ...

你是找的哪家银行我也准备零首付还没敢行动

cicibaechtold · 发表于 2016-9-10 13:51

元昊他姐发表于 2016-9-9 22:43
你是找的哪家银行我也准备零首付还没敢行动

Sparkasse,我还在想要不要去其它银行看看呢。

葱白小小 · 发表于 2016-9-13 17:04

cicibaechtold 发表于 2016-9-10 13:51
Sparkasse,我还在想要不要去其它银行看看呢。

一般sparkasse给的条件都是比较好的了
100％贷款要看月固定收入工资单的
如果够高是谈的下来的

cicibaechtold · 发表于 2016-9-13 22:09

葱白小小发表于 2016-9-13 17:04
一般sparkasse给的条件都是比较好的了
100％贷款要看月固定收入工资单的
如果够高是谈的下来的

我比较懒，估计其它银行也不去了。贷款应该没有什么问题，就是房子还想多看看或者找那种急于出手的，可以还价。

元昊他姐 · 发表于 2016-9-20 22:27

cicibaechtold 发表于 2016-9-9 21:19
好像很多条件都是可以谈的，昨天去银行，可惜我的德文差竟然大半都听不懂，我问他我最多能贷多少，他尽然 ...

今天找了postbank 零首付 10年1,59 15年1,99 berater的意思是有了具体的objekt利息还能谈

cicibaechtold · 发表于 2016-9-21 08:16

元昊他姐发表于 2016-9-20 22:27
今天找了postbank 零首付 10年1,59 15年1,99 berater的意思是有了具体的objekt利息还能谈

去谈之前还很忐忑，不知道能不能贷款，谈了心里就有底了。

得分后卫 · 发表于 2016-9-22 12:12

多谢分享

live · 发表于 2016-9-22 12:14

欧洲量化宽松还将继续，现在商业银行都希望把钱能贷出去。

yanyanqq · 发表于 2016-9-22 13:52

你这个是公司购房，不能和私人买房相比较的。如果是买房作为投资的话，又是公司的话。按照商业利率来算。一般来说要比私人贷款利率要高的。

因为私人自主的话，银行风险最低。

live · 发表于 2016-9-22 13:55

yanyanqq 发表于 2016-9-22 13:52
你这个是公司购房，不能和私人买房相比较的。如果是买房作为投资的话，又是公司的话。按照商业利率来算。一 ...

我是私人购房租给公司。

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