论买新房出租投资是否值得

spike · 发表于 2016-5-13 14:35

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本帖最后由 spike 于 2016-5-13 14:45 编辑

在隔壁楼讨论2套新公寓如何取舍时，不少人认为新房的租售比太低，只适合自助不适合投资，就重新开个帖子讨论一下。

买房投资的正反方意见：

Pro
房产保值性高，风险远小于其他投资手段
目前贷款利率极低，可以降低投资成本
在德国对贷款购房出租有税务优惠
德国房产市场最近几年蓬勃发展，与大多数国家相比泡沫不大，还有升值空间
德国银行提供低首付甚至零首付的贷款，以租养贷，无需资本即可空手套白狼

Contra
房产一般动辄数十万欧元，财务风险大
贷款利息会有波动，未来不可测，一旦利息升高，不但会在贷款到期后增加继续贷款的成本，而且会压低房价
德国法律相对更保护租客利益，有一定风险碰到恶租客，劳命伤财
德国房市经过前几年的猛涨，目前涨势放缓，未来受经济形势影响甚至会停滞，升值前景悲观
人生多意外，一旦急需用钱，房产不容易变现

论坛上的主流理论是投资房以便宜二手房为宜，在保证能租出的前提下，租售比越高越划算。反之新房一般租售比较低，需要很长时间才能还本，所以只适合自住，不适合出租。这个理论通俗易懂，也没有什么漏洞，非常得人心。我也认为很有道理，并不打算反驳。开这个贴主要是想讨论一下新房是否真的不适合投资？

我现在基本决定买其中的一套期房公寓，就以此作为案例。
这套房子的购买成本是58万，年租金收入预期是17000左右，租售比低于3%，属于大多数人不看好的投资项目。
整个贷款周期内的支出包括：首付，装修费，月供，贷款到期后的尾款，其他必须由房东承担的费用
整个贷款周期内的收入包括：租金，贷款到期后房产的售价
其他未知项：断租风险，租金上涨幅度，维修费用，租金的所得税
对于上述的未知项，如果位置合适房租合理，断租的风险可控，可以基本与租金上涨抵消，新房的维修费用远低于二手房，租金的所得税可以通过合理避税手段（主要是利息和折旧）在很大程度上减免甚至可以退税。

以下是我的计算结果，共选了10/15/20年3个周期进行比较：

从结果来看，时间越长收益越高，20年可以达到20%的年收益，在目前看来是比较理想的理财方式。

注释：
租金收入中已经剔除了建房期
计算折旧费用时假设地皮价格占30%，建筑价格占70%
无法转嫁给房客的费用假设每月80欧，包含地税，物业费，维修基金等
贷款利息是假想的，仅供参考
假设新房装修花费10000欧，因为非自住，所以尽量按照开发商的标准配置
计算贷款到期后的再次售价时仅考虑了每年2%的通货膨胀，不要说我太乐观哦
最后收益的计算公式是：平均年收益/购房时的一次性支出，包含首付和装修费用
为了简化计算，所有均为线性变化

欢迎指正

我去年买了个表 · 发表于 2016-5-13 14:51

不明觉厉

jingnan · 发表于 2016-5-13 14:56

也许你有道理，毕竟到交房时候，租子又涨了。

但是利很薄了。

比较一下

我1月租出的一个房，3600一平新房，租出去15欧一平。收房的时候，旁边卖到5000

所以觉得你的贵了

shiroki · 发表于 2016-5-13 14:57

感觉对未来房价上涨的趋势比较乐观

spike · 发表于 2016-5-13 15:00

jingnan 发表于 2016-5-13 14:56
也许你有道理，毕竟到交房时候，租子又涨了。

但是利很薄了。

去年底交房的话，应该前年初就买了吧？那时候3600还是能买到好房的，现在很难了。目测最近2年房价涨了近40-50%。

期房的好处是不需要跟一堆人去抢，容易得手，而且质量有保证，二手房水很深。

并非如此 · 发表于 2016-5-13 15:07

没看懂

你的，Rendite Pro Jahr 是怎么算出来的

Delta85 · 发表于 2016-5-13 15:21

jingnan 发表于 2016-5-13 14:56
也许你有道理，毕竟到交房时候，租子又涨了。

但是利很薄了。

你能解释清楚，为什么边上涨到5000吗？

jingnan · 发表于 2016-5-13 15:48

Delta85 发表于 2016-5-13 15:21
你能解释清楚，为什么边上涨到5000吗？

旁边的楼盘，1期1期涨上来的啊

findinger999 · 发表于 2016-5-13 15:50

前提是不能斷租。

Delta85 · 发表于 2016-5-13 15:58

jingnan 发表于 2016-5-13 15:48
旁边的楼盘，1期1期涨上来的啊

什么原因涨这么多啊？

诺 · 发表于 2016-5-13 16:02

vermieten1 发表于 2016-5-13 14:30
第二年开始要补缴不少税的投资合算还是20年都不用补缴收入税的合算呀呵呵

租金只是家庭收入中的其中一项而已，收入税还要加上工资和别的投资的收入一起算。

jingnan · 发表于 2016-5-13 16:04

Delta85 发表于 2016-5-13 15:58
什么原因涨这么多啊？

位置好，时机好。

在法兰 europaviertel

在买房时候，我在这里叫大家去买，也是象现在被人讨论来讨论去。还有人认为我是托，旧贴可以查到的

Delta85 · 发表于 2016-5-13 16:08

jingnan 发表于 2016-5-13 16:04
位置好，时机好。

在法兰 europaviertel

还是你有远见

Memphis · 发表于 2016-5-13 16:12

jingnan 发表于 2016-5-13 14:56
也许你有道理，毕竟到交房时候，租子又涨了。

但是利很薄了。

你这个是碰巧捡了个便宜，你现在再买一个试试看，能复制当时的成功投资吗？

Schneckefleck · 发表于 2016-5-13 16:13

Grundbuch Eintragung, Notar 还有Makler都是一开始就要付的。

jingnan · 发表于 2016-5-13 16:14

Delta85 发表于 2016-5-13 16:08
还是你有远见

有人比我还有远见，3000欧时候买入的，我也是人家告诉我，，开始时候听说那里区不好，不肯去呢。
后来偶然去了，看阵势，当场决定下手。

几年下来，小区超乎预期发展。
附近在造德国最高和最贵的住宅楼。

Memphis · 发表于 2016-5-13 16:20

你计算收益率的时候忘了把还银行的利息扣除了。

oldfox · 发表于 2016-5-13 16:22

你这个表格是典型的理想主义啊，现实生活不可能那么美好的。
我举过例子，司徒的房价曾经有过40年不涨的历史，那40年是德国经济腾飞的40年，大家的日子过得都比现在好，可房价就是不涨的。经过了这轮疯涨，你要求房价能够跟你表格里所期望的一样，可能性很低。
但是我还是站在投资房产上，是把他看成长期投资。有一点是肯定的，银行的钱一定要欠着，存钱存着存着就缩水了。

Memphis · 发表于 2016-5-13 16:25

jingnan 发表于 2016-5-13 16:14
有人比我还有远见，3000欧时候买入的，我也是人家告诉我，，开始时候听说那里区不好，不肯去呢。
后来偶 ...

你是幸运的人之一。你的那期和前一期比开发商没有涨房价，而你的后一期开发商一看不涨白不涨，所以加价1000-1500欧。

jingnan · 发表于 2016-5-13 16:27

Memphis 发表于 2016-5-13 16:12
你这个是碰巧捡了个便宜，你现在再买一个试试看，能复制当时的成功投资吗？

当然，我去年买的，今年买的，很有可能也那样。

前些日子去抢没抢到那个，肯定是那样

买房不是拍脑门就买的

Memphis · 发表于 2016-5-13 16:30

jingnan 发表于 2016-5-13 16:27
当然，我去年买的，今年买的，很有可能也那样。

前些日子去抢没抢到那个，肯定是那样

哪个没抢到？看看是不是被我抢走了？

jingnan · 发表于 2016-5-13 16:36

Memphis 发表于 2016-5-13 16:30
哪个没抢到？看看是不是被我抢走了？

说说你在哪里抢到了?

Memphis · 发表于 2016-5-13 16:40

jingnan 发表于 2016-5-13 16:36
说说你在哪里抢到了?

在你买的附近

Memphis · 发表于 2016-5-13 16:46

楼主如果扣掉银行利息，不可转嫁给租客的费用（实际应该高于100欧每月），房租收入税（另外注意：地税是应该租客缴的）以及开始的厨房及装修费用。10年的年收益率应该在5%左右。

FangZi123 · 发表于 2016-5-13 16:47

oldfox 发表于 2016-5-13 16:22
你这个表格是典型的理想主义啊，现实生活不可能那么美好的。
我举过例子，司徒的房价曾经有过40年不涨的历 ...

但是我还是站在投资房产上，是把他看成长期投资。有一点是肯定的，银行的钱一定要欠着，存钱存着存着就缩水了。
这个话说得很好。以前我们家就不关心这方面的事，直到有一天RentenSys.给我来了封信，说我大概退休时可拿到多少，我总觉得有一处不对啊，原来人家Amt把我的一些数据作了改动。我去邮件why, Amt根本对我的论据置之不理。然后我和同事讨论，同事说，你才知道啊，人家当然该想怎么改就怎么改。总之，看在可怜的退休金上，我考虑买房子。然后一看，存的钱兑换成人民币的话，好像还缩水了。都是懒惹得。

Memphis · 发表于 2016-5-13 17:05

jingnan 发表于 2016-5-13 16:04
位置好，时机好。

在法兰 europaviertel

能推荐一下还有哪些地块的房子值得去抢的？

FangZi123 · 发表于 2016-5-13 17:13

借这个贴问问：
有谁关心慕城的，推荐一下，哪些地块的房子值得去抢

Delta85 · 发表于 2016-5-13 17:37

FangZi123 发表于 2016-5-13 17:13
借这个贴问问：
有谁关心慕城的，推荐一下，哪些地块的房子值得去抢

慕城地价数据都要花钱。7千欧应该还能抢一下。

Memphis · 发表于 2016-5-13 17:41

Delta85 发表于 2016-5-13 17:37
慕城地价数据都要花钱。7千欧应该还能抢一下。

关键是7000欧一平的房子能多高租金租出去，25欧一平？

FangZi123 · 发表于 2016-5-13 17:51

Delta85 发表于 2016-5-13 17:37
慕城地价数据都要花钱。7千欧应该还能抢一下。

在妈你黑用抢房子的说法，一点都不过分，本家人几周来紧跟房产，为约一个Termin，真的得讨好Markler。

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