iohsu 发表于 2013-8-10 14:59
这么说，你的建议是太老的房最好走开咯？那5-60年老的房呢？还是你只考虑近10年的次新房？我本考虑百年老 ...
Gutachte也有好有坏，谁敢彻底相信啊？买第一栋楼的时候，就找了一个专业的Gutachte，没少花钱。他拿个侧潮湿的笔各处试试，就说OK，因为他当时跟房主用德语嘀嘀咕咕，让我产生怀疑，我当时几乎完全不懂德语，所以，决定不买那栋楼。现在看，真做对了。房子好坏，主要还是靠自己。如果买下来，发现重大问题，Gutachte是不承担责任的。何况，老房子的问题都在墙体内，人家也没法帮你检查啊。
最好是找到所有材料，从当初建筑，到后来的大修。如果没材料，就是神仙也看不出来啊。
反正我买的楼，都是80年代以后的，现在看，从来没有大的质量遗患。
iohsu 发表于 2013-8-10 15:05
听起来是很不错！资金不足的人只能矮子里挑将军，要不好地段老房子，要不差点地段新点房子，我想选前者。 ...
买房子也跟收藏一样啊，可以捡漏的。呵呵。
最好别买人家想赚钱的楼买。
德国人里的猫腻也不少。我参加过一次拍卖。很一般的楼，有个德国人，两口子一开始还冷静，但前面总有一个老头，他一举牌，老头就加上5000欧元举牌，最后，两口子急眼儿了，像喝醉酒了一样拼命加价，本来80万的旧楼，最后争到180万。我们都看出情况不对，冷眼旁观。果然，我发现老头旁边坐着一男一女俩德国年轻人，偶尔跟老头嘀咕一句。拍卖结束，我在楼道里看到老头跟一男一女喜笑颜开。我后来了解了一下，原来，这栋楼是遗产，家里俩孩子，不好分，干脆拍卖，两人分钱。这个老头是这两个人专门请的，目的就是抬价。
拔剑茫然 发表于 2013-8-10 15:10
Gutachte也有好有坏，谁敢彻底相信啊？买第一栋楼的时候，就找了一个专业的Gutachte，没少花钱。他拿个侧 ...
嗯，说的很有道理，多谢！看来要尽量争取详尽的材料。。。
拔剑茫然 发表于 2013-8-10 15:20
买房子也跟收藏一样啊，可以捡漏的。呵呵。
最好别买人家想赚钱的楼买。
德国人里的猫腻也不少。我参加 ...
新手不知道怎么捡漏，呵呵！起码拍卖房完全没概念哪！你的捡漏都从哪里来？除了拍卖房，有相熟的卖方中介？我们这种只能看看immo24的感觉见不到什么漏，一看便宜的不是老就是烂地段。。。
iohsu 发表于 2013-8-10 19:14
新手不知道怎么捡漏，呵呵！起码拍卖房完全没概念哪！你的捡漏都从哪里来？除了拍卖房，有相熟的卖方中介 ...
有一些德国人，很规矩，并不乘火打劫。但这种情况往往是独栋住宅，不是投资房。
有一些是德国房主老得不行了，委托人帮助卖房。但这种情况百年不遇。
有些是遗产房，但子女多，没法分，只能拿现钱分账。
上述情况里，房子比较新，又在好地段的，极其罕见。
其实，说白了，就是十几年以前，德国人不愿意投入房地产，那个时候偶尔可以买到好房子。地段好，房子新。自从今年房地产在德国涨疯了，捡漏就太难了。
话说回来，如果十几年前，买个中国瓷瓶，有可能今天就是百万，千万呢。
今天看，房地产似乎没什么漏儿了。
iohsu 发表于 2013-8-10 19:14
新手不知道怎么捡漏，呵呵！起码拍卖房完全没概念哪！你的捡漏都从哪里来？除了拍卖房，有相熟的卖方中介 ...
网上不是绝对没好房，但很可能贵的吓人。中介即使找到好房源，也会叫出高价。德国中介最靠不住
拔剑茫然 发表于 2013-8-10 20:17
网上不是绝对没好房，但很可能贵的吓人。中介即使找到好房源，也会叫出高价。德国中介最靠不住
我觉得小的中介有好的房源，他们故意提高价格， 不靠谱， 卖的出去就卖， 卖不出去每个月降一次价格。 但也有银行附属的中介， 比较正规， 虽然还价余地比较少， 但是他们标的的价格也是他们评估过的， 因为他们也想给贷款， 如果到时不给贷款因为房子的价格等于自己打自己的嘴。 一般价格比较真实。 如果能还价， 换下来的就是赚的， 而不是小中介那样虚报上去的那点价格。
拔剑茫然 发表于 2013-8-10 20:17
网上不是绝对没好房，但很可能贵的吓人。中介即使找到好房源，也会叫出高价。德国中介最靠不住
这几年德国房地产确实越来越热，不知道还能持续多久。网上租售比高的房子很少见到了。。。中介和网上都行不通的话，你都从哪里了解好房源？
拔剑茫然 发表于 2013-8-10 20:14
其实，说白了，就是十几年以前，德国人不愿意投入房地产，那个时候偶尔可以买到好房子。地段好，房子新。自 ...
真是，现在这么热的市场，就算看到漏，都很怀疑是不是有什么巨大隐患，否则为什么性价比这么高，为什么没有别人来抢。。。
iohsu 发表于 2013-8-11 10:45
这几年德国房地产确实越来越热，不知道还能持续多久。网上租售比高的房子很少见到了。。。中介和网上都行 ...
极偶尔报纸上也有房源，有些本分的德国人不乱涨价。但现在这种情况越来越少了。德国现在市场热，以后也不会猛降的，德国人毕竟保守。
iohsu 发表于 2013-8-11 10:47
真是，现在这么热的市场，就算看到漏，都很怀疑是不是有什么巨大隐患，否则为什么性价比这么高，为什么没 ...
买房子，也是对自己的知识和眼力的检验。咱中国人这一两辈人，对房子不了解。猛地进入市场，比德国人差远了。人家从小就看到家长租房或买卖房子。房子位置，结构，材料。德国很多房子猛一看挺漂亮，但如果了解，就知道，是在墙体外面贴的一层假墙，或者是粉刷的一层。我买的房子，外墙都是加砌一层砖的，质量有保障。
最早买的是80年的房子，结果，过去看着挺漂亮的木窗，很快朽了，必须全部更换。房子有几个小隐患，好在修理工程很小。花园栅栏过去是木的，现在自己换成金属栅栏了。桑拿屋过去墙上有一块损坏，后来学会了，自己在外墙补好，然后，室内自己学习把墙补好了。有时候，请德国工人干活，自己要在旁边学，看他们用什么材料，用什么工序。有些简单的，自己都能干了。一旦买了房子，就尽量自己学着干点活，其实，周围德国人都是这么干的。
买了房子，平时还要积累好的德国工人的信息。有些德国工人很烂，坑蒙拐骗，无所不为。但也有些德国工人特别好，活干得好，也不乱要价。过去房子每到下雨屋顶，房顶很潮，但屋顶是新的，好几个工人看过了，自己也尽量中隙缝修补，还是不见效，后来请了一位有经验的工人，他从室内把房顶拆开，才发现原来内部有一根水管衔接的接口当年建房时居然没安装垫圈，管子里本来没水，但下雨时，产生冷凝水，从接口处渗漏出来，造成潮湿。加上一个垫圈，从此问题彻底解决。房子的事情，看着简单，有时候，又千奇百怪。真需要有经验的好工人，才能一劳永逸地修好。
很多德国人手很巧，遇到问题都自己修复。真的很佩服他们。
拔剑茫然 发表于 2013-8-11 13:11static/image/common/back.gif
买了房子，平时还要积累好的德国工人的信息。有些德国工人很烂，坑蒙拐骗，无所不为。但也有些德国工人特别好，活干得好，也不乱要价。过去房子每到下雨屋顶，房顶很潮，但屋顶是新的，好几个工人看过了，自己也尽量...
同意，不过找到好的工人确实很难，外国人或外地人这点非常占劣势，一般都得交些学费，只不过代价多少的问题l
great 发表于 2013-8-11 13:19
同意，不过找到好的工人确实很难，外国人或外地人这点非常占劣势，一般都得交些学费，只不过代价多少的问 ...
是啊，跟德国工人打交道，碰到歹人，确实挺讨厌的。建议这里的朋友，互相介绍好工人，大家都少走点弯路。
去年还跟一个德国工人打官司。他看我们是外国人，明摆着想欺负我们，好在我们懂些法律，虽然找律师时吃了点亏。但及时采取措施，最后到了法院，但没上庭，工人知道占不了便宜，主动和解了。
拔剑茫然 发表于 2013-8-11 13:24
是啊，跟德国工人打交道，碰到歹人，确实挺讨厌的。建议这里的朋友，互相介绍好工人，大家都少走点弯路。 ...
我也请过好几次德国的Handwerker， 都是清一色的非常好的人， 这个事情我觉得是将心比心的事， 德国的工人工作也是希望别人对他们认可， 而不是像中国那样工人都低人一等任人差遣的。国人很多时候都是， 我花了钱， 你给我干事就得好好干，道理是这个道理， 这样就容易做事不认真的情况。 问题不出在工人。 我跟一个好朋友学的， 如果Handwerker来工作， 早上的话，肯定要准备早饭和咖啡， 德国人的早饭没几个钱， 工人的要求就更低了， 全天准备好饮料。我请的工人没有想你们说的那样的。
本帖最后由 拔剑茫然 于 2013-8-12 08:25 编辑
Chris82 发表于 2013-8-11 13:54
我也请过好几次德国的Handwerker， 都是清一色的非常好的人， 这个事情我觉得是将心比心的事， 德国的 ...
我们对工人从来提供饮食和小费，但很多德国人并不是那么容易满足的。
告诉你一个例子吧，去年，我们另外一栋楼更换暖气泵，来的工人给我手写了价格，结果，他的老板给我开来账单，价格是网上价格的一倍，跟他交涉，居然伪造了一个假的购货单。如果不是过去跟他很熟，觉得他还不错，早就跟他法庭见了。
还有那个告我们上法庭的工人，纯粹是耍无赖。后来看我们懂法律，才主动撤诉。
相比之下，反倒是我们太合情合理，对他们非常宽容。
德国工人看到你投资房的很大利益，立即心生贪婪。过去不错的工人，会在有一天，忽然狠狠坑你一下。
干活的工人当时给我手写了Kostenvoranschlag，但他老板不认账，我恰恰是不愿意这个工人陷入被动，而没给老板出示。那个老板过去挺规矩的，去年连续两次极不规矩。我已经把他列入黑名单，以后不会再用他。
Chris82 发表于 2013-8-11 13:54
我也请过好几次德国的Handwerker， 都是清一色的非常好的人， 这个事情我觉得是将心比心的事， 德国的 ...
我们每次工人来，给的小费都是其他人的两倍。但有些工人（小老板）非常贪婪。来我们家修理的工人都挺规矩的，但到投资房干活的工人（小老板），就经常贪心不足。
拔剑茫然 发表于 2013-8-11 13:03
买房子，也是对自己的知识和眼力的检验。咱中国人这一两辈人，对房子不了解。猛地进入市场，比德国人差远 ...
是的，除非一直买新房，否则估计多少得付点学费，呵呵，打算试试水。
能自己学着干肯定是最好的，利润马上上来了！不知道你80年代的房买入后平均年维修费要多少？打算一直放手里出租还是有升值就出手？
拔剑茫然 发表于 2013-8-11 13:24
是啊，跟德国工人打交道，碰到歹人，确实挺讨厌的。建议这里的朋友，互相介绍好工人，大家都少走点弯路。 ...
这个主意很不错！有投资房的话最好就有可靠相熟的维修队！
本帖最后由 iohsu 于 2013-8-12 10:45 编辑
现在看中的这房，1905年的，卖价26万，加所有估计28万7，月租金1380，租售比17.3。能看见的状态还可以，卫生间10年内新，地板墙壁都还可以，窗户91年的木质双层窗户，接下来可能需要换了，烧气设备2002年。如果材料齐全，水暖管道电路都较新，比如20年以内，接下来10年每年维修费平均3000-5000能打得住吗？也就是接下来10年共3-5万的维修费。这个维修费能保持现有状态到10年后吗？市面上的房子这个租售比的几乎没有，房子看起来状态也还可以，一直有人住，地段房型也不用担心会空置，就是年代太老，让人纠结，大牛们来帮忙分析分析，到底能考虑还是该果断走开继续等？新手多谢多谢！
iohsu 发表于 2013-8-12 10:42
现在看中的这房，1905年的，卖价26万，加所有估计28万7，月租金1380，租售比17.3。能看见的状态还可以，卫 ...
价钱是够便宜的.不过,得看你自己的想法.我买的投资房,地段一流,租客质量高.是1984年的,结果,修理也不少.德国人,有些租客很不地道,根本不爱惜房子.所以,各方面条件非常棒.前几年也特别省心,但最近也遇到不少麻烦,甚至遇到工人打官司等.很多事情最好开始时想得困难多一些.举个例子,有一个房客,老太太,过去是高级白领,特别省心,但老太太最后死在医院了,他儿子接收遗物,但就是不付NK结算,也就几百欧的小钱,打官司不值得,最后我们就放弃了.
还有一个女会计师,一直很顺利,但最后,她交了个男朋友,这个男的特别不地道,也让我们头疼.好在,他们搬走了.她后面,是一个刚从日本回来的年轻人,老婆是个日本婆,住了一年,可能承担不起价格了,搬走了.这个德国青年,我们还是尽量帮助他呢.结果,就因为我们是外国人,他竟然忽然特别难缠.但都被我们坚决顶回去了.
当房东,最好懂些德国法律,如果德语好就更轻松了.当房东,料想不到的事情很多.
拔剑茫然 发表于 2013-8-12 11:55
价钱是够便宜的.不过,得看你自己的想法.我买的投资房,地段一流,租客质量高.是1984年的,结果,修理也不少 ...
多谢多谢，过来人的经验收益匪浅！这个房子现叫价31万5，我们打算26，还不知道能不能拿下来，其实也就是一栋独栋大小，但好在分拆成了3小套，每户都有厨房卫生间，对于我们这个大学城来说是最抢手的户型，不愁租不出去。我现在最怕的是就算接下来10年砸进5万欧维护费还是免不了彻底大修，那就竹篮打水一场空了。
挑选房客是地主的另一个大学问了，我们得好好学习，最怕可能就是你说的这种，开始不错，后来有变化的，防不胜防阿！84年的房快30年了，是不是也面临不少比较大的维护花销了？不知道你能不能大概透露一下每年大概平均每平米居住面积多少欧的维修费？像我说的每年3-5000够给一个130多平米的Haus必须的维护吗？
iohsu 发表于 2013-8-12 13:01
多谢多谢，过来人的经验收益匪浅！这个房子现叫价31万5，我们打算26，还不知道能不能拿下来，其实也就是 ...
其实，房子的很多维修，在于房客。你要买的房子仅100多平米，确实没法按照平米数考虑修理费。
我们的房子500多平米，头些年，每年也就是千把块钱的维修。如果自己注意经常维护，花不了多少钱。但大的维修，还在于你买房时的预见。我们自己住的房子，换窗户花了上万块，换锅炉花了8000，但已经住了十几年了。出租的房子，正在考虑全部更换窗户，可能要不到两万吧。但也可以不必急着更换，现在用着很正常，我们只是考虑房子的美观。
按照经验，只要平时注意维护，你打算买的楼，应该没多少修理费，问题是房子太老，有没有内部隐患，则要看你的经验了。房子检查主要是防潮保温和水电气的管道。别光看露在外面的，万一需要修理，最大的开销，其实是在墙体内部。比如，房子保温不好，暖气消费太高，房客就会抱怨。而且，德国政府已经有了规定，数年内必须保证房子保温到一定水平，具体数据可以查一下。
大学城房子确实好租，但租金升值空间也有限啊。必须考虑到。
还有一点要特别先问清楚。房子年龄，会直接影响到保险费啊。
26万的房子，还要考虑中介，公证和交易税共10% 啊，8月1日，公证价格又涨了。
我们10年前买楼，税务是3.5% ， 现在已经5% 了。德国这两年简直疯了。
拔剑茫然 发表于 2013-8-12 13:29
其实，房子的很多维修，在于房客。你要买的房子仅100多平米，确实没法按照平米数考虑修理费。
我们的房 ...
每句都是金玉良言阿，嘿嘿，会好好咀嚼咀嚼！恩，我们自住房是新房，但随便花花几千就出去了，德国人工就是贵啊！这个房保暖好像还不错，和底下的租户聊过，从05年就住在这里了，50多平米一个月NK包括电费是160，我觉得还不错。
>>房子年龄，会直接影响到保险费啊。
多谢提醒阿，这个非常重要，会好好咨询咨询。
iohsu 发表于 2013-8-12 13:01
多谢多谢，过来人的经验收益匪浅！这个房子现叫价31万5，我们打算26，还不知道能不能拿下来，其实也就是 ...
要想还5万5， 我觉得没有特殊情况，很难拿下。你想还到26万， 要24到25万叫起了，挺多的。
我买的时候， 是中介告诉我有还价的余地而且告诉我老太进了养老院。我也不急着买房，看样子很有可能能还下很多， 就硬下头皮，还价25%， 最后达成协议20%。
iohsu 发表于 2013-8-12 13:48
每句都是金玉良言阿，嘿嘿，会好好咀嚼咀嚼！恩，我们自住房是新房，但随便花花几千就出去了，德国人工就 ...
我也不是行家，只是买房多年，有些体会而已。
看房价可以从两个地方找数据，做参考。
1.到BAUAMT查当地地块的价格（每平方米的价格）
2.可以拿当地的MIETSPIEL ,看整个城市的房租水平，前两天刚看到一个帖子，上面说，还有具体地点的附加
值。你可以找那个帖子看看。
3.买房还需要想到今后卖房时，有没有问题。
4.只问一户是否保暖还不够。最好询问房主，保温材料是否新，什么时候做的